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SCPI de Plus Value

Par rapport à un investissement en SCPI de rendement, l’option de la SCPI de plus-value est définitivement un objectif à long terme. Majoritairement, le patrimoine de ces SCPI spécifiques se constitue d’immobilier d’habitation (98 %) et de bureaux pour le reste.

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Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?

Pourquoi choisir la SCPI de plus-value ?

Avec une SCPI de plus-value, l’objectif est identique à celui de n’importe quelle SCPI, à savoir acquérir des biens immobiliers possédant un fort potentiel de revente ou encore de revalorisation.
Plusieurs stratégies peuvent être mises en place dans le cadre d’une SCPI de plus-value :

  • Acquisition d’un immeuble en bloc ;
  • Achat d’appartements qui sont loués avec de faibles loyers ;
  • Achat d’un immeuble vétuste à rénover ou à réhabiliter.

Les actifs immobiliers recherchés dans le cadre d’un investissement dans une SCPI de plus-value sont divers.

On peut ainsi partir en quête d’un appartement soumis à la loi du 1er septembre 1948, d’un appartement ou d’un immeuble acheté en nue-propriété ou encore d’un appartement acheté en viager.

L’intérêt principal réside dans le rapport locatif relativement faible.
Concrètement, à la différence d’une SCPI de rendement ou même d’une SCPI fiscale, la SCPI de plus-value a pour objectif d’investir dans un actif immobilier résidentiel avec faible loyer pour un rendement qui avoisine les 2 %.
À titre d’exemple, un loyer de logement soumis à la loi de 1948 est souvent inférieur aux charges et travaux qui sont demandés pour conserver un local dans un état convenable.

À propos de la loi de 1948

La loi du 1er septembre 1948 avait été votée dans le contexte de la Seconde guerre mondiale avec une pénurie de logements qui avait incité le gouvernement à instaurer une loi pour créer une protection des locataires.
Dans cette loi, les loyers à niveau bas étaient réglementés.
Aujourd’hui, cette loi n’a quasiment plus cours en raison du départ ou du décès des locataires.
Comme les loyers des appartements sont très bas par rapport aux loyers du marché immobilier actuel, le prix d’acquisition bénéficie d’une décote conséquente. Et quand le bien est libéré, le loyer actuel s’applique et le bien se revalorise de manière mécanique.

Fonctionnement de SCPI de plus-value

Alors qu’une SCPI fiscale ou de rendement a pour vocation de distribuer un rendement régulier ou alors faire profiter d’un bénéfice à l’associé ou à l’investisseur, la SCPI de plus-value valorise le patrimoine en lui-même.
Ainsi, la stratégie principale d’une SCPI de plus-value est d’acheter des biens décotés qui vont se valoriser avec le temps grâce à leur libération.

La SCPI de plus-value ne distribue pas de revenus.
Quelques dividendes exceptionnels peuvent éventuellement être distribués aux associés (cela concerne principalement des plus-values réalisées sur des immeubles). Mais, dans 90 % des cas, la performance pour vous va provenir des plus-values à long terme qui sont effectuées par la SCPI, ce qui aura pour répercussion une revalorisation du prix de la part de SCPI de plus-value.

C’est la société de gestion qui acquiert des biens immobiliers décotés.

La SCPI de plus-value, aussi appelée SCPI de capitalisation, se dessine ainsi autour de 4 axes :

  • Quasiment pas de distribution de dividendes ;
  • Une acquisition possible à crédit ou en cash ;
  • Une revalorisation régulière des parts de SCPI ;
  • L’assurance de bénéficier d’un patrimoine de qualité qui est souvent constitué d’actifs immobiliers de résidence à Paris.

Avec une SCPI de plus-value, la notion de diversification et de mutualisation est très importante.
En effet, la majorité des SCPI de ce type investissent en France et surtout dans la région IDF, notamment à Paris intra-muros.
Si l’on recherche le patrimoine détenu hors de la région Ile-de-France, il demeure résiduel et surtout très localisé dans les grandes métropoles où le marché immobilier demeure tendu.

Comment acheter des SCPI de plus-value ?

Selon la forme juridique du capital, l’achat des parts de SCPI diffère.
Ainsi, pour une SCPI à capital variable, c’est l’associé qui souscrit directement des parts auprès de la société de gestion à un prix de souscription donné.

Pour une SCPI à capital fixe, l’investisseur ou associé doit attendre un accroissement du capital pour souscrire à des parts de SCPI.
Dans le cadre d’une SCPI de plus-value, c’est la société de gestion qui s’occupe de gérer les actifs immobiliers, c’est-à-dire de les acheter et d’organiser les ordres d’achat et de vente.

La plupart du temps, l’acquisition de parts de SCPI de plus-value s’effectue soit à crédit soit en cash.

Quelles sont les meilleures SCPI de plus-value ?

L’offre de SCPI de plus-value est plus réduite en raison d’une offre plus restrictive.
On retrouve principalement des SCPI de plus-value à capital variable et dans ce cas, on retrouve 2 SCPI : Patrimmo Croissance et Pierre 48.

Patrimmo Croissance Pierre 48
Création en 2014 Création en 1996
SCPI à capital variable SCPI à capital variable
Diversification géographique : toute la France y compris la région IDF. Diversification géographique : uniquement en IDF et Paris.
Achat des parts : à crédit Achat des parts : à crédit
Patrimoine non vacant Une partie du patrimoine est vacante
Impossibilité d’utiliser le TRI (taux de rendement interne) en raison de la jeunesse de la SCPI. Utilisation du TRI pour comparer les performances
Bon à savoir

La SCPI Immorente 2 est aussi une structure à surveiller de près.

 

Quelle fiscalité sur les SCPI de plus-value ?

Les associés dans une SCPI de plus-value sont assujettis à 2 types de prélèvements, à savoir les prélèvements fiscaux (soumis à l’impôt sur le revenu à 19 %) et les prélèvements sociaux (17,20 %).

Ces deux taux sont cumulatifs, ce qui fait un total d’imposition de 36,20 %.

Cependant, selon la durée de détention des parts de la SCPI de plus-value, un abattement peut être envisagé sur la plus-value, ce qui va réduire l’impact fiscal.

Voici un tableau qui résume les différents taux d’abattement :

Durée de détention des parts Abattement/an pour impôt sur le revenu Abattement/an pour les prélèvements sociaux
Entre 0 et 5 ans 0 % 0 %
Entre 6 et 21 ans 6 % 1.65 %
22 ans 4 % 1,60 %
Entre 22 et 30 ans Exonération totale 9 %

La durée de détention des parts est toujours calculée en années pleines, et plus concrètement à la date d’anniversaire de détention des parts.

Comparatif entre SCPI de plus-value et SCPI de rendement

SCPI de rendement SCPI de plus-value
Revenu régulier de 5 à 6 %/ an Aucune distribution de revenus. Le gain se fait à la revente des parts et se matérialise par une plus-value.
Recherche de rentabilité sur le long terme = objectif patrimonial Plus-values à long terme.
Possibilité de financement des parts à crédit Financement possible à crédit.
La SCPI de plus-value est assimilée à une SCPI de déficit foncier.
Investissement dans le secteur tertiaire en majorité : SCPI de bureaux, SCPI de commerces, SCPI spécialisées et SCPI internationales Investissement sur des biens, bureaux, commerces et surtout des logements avec un fort potentiel de revalorisation.

Offres en cours

Dans une SCPI de plus-value, le terme d’associé désigne simplement l’épargnant. Cela souligne que le souscripteur possède des droits et qu’il partage les intérêts communs avec la société de gestion qui gère les actifs immobiliers.

La société de gestion perçoit une commission liée à la gestion des biens immobiliers.
Elle peut aussi recevoir une commission appelée commission de souscription lorsque de nouvelles parts sont émises sur le marché principal.

Les SCPI sont toutes taxables à l’IFI et soumises donc au régime de droit commun.
Seules les parts de SCPI de plus-value détenues en nue-propriété ne font pas partie du calcul de l’IFI.