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SCPI à capital fixe ou variable

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Qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe ?

Actuellement, l’AMF (Autorité des marchés financiers) reconnaît aujourd’hui 2 types de statuts pour les SCPI, à savoir les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.
Généralement, on recommande de commencer les investissements par une SCPI à capital variable afin de bénéficier de sa plus grande liquidité. Dans un second temps, quand vous maîtrisez les tenants et les aboutissants de votre investissement, que vous cernez le fonctionnement d’une SCPI, vous pouvez vous tourner vers une SCPI fixe.

Mais qu’est-ce qu’une SCPI à capital fixe véritablement ?
On parle ainsi d’une SCPI quand elle fixe un capital plafond.
Et, pour atteindre ce seuil maximal, la SCPI procède à des augmentations de capital grâce à des cessions et des acquisitions successives.
C’est la société de gestion qui fixe le montant et le volume des augmentations, mais également la durée des cessions d’augmentation de capital.

Concrètement, lorsque le plafond est atteint entre chaque session, le capital de la SCPI demeure fixe. La société de gestion n’émet alors plus de nouvelles parts.

Dans le cadre d’une SCPI à capital fixe, si vous souhaitez vendre vos parts, vous devez chercher un ou plusieurs associés pour les reprendre ou alors faire appel au marché secondaire, lequel est organisé de façon hebdomadaire ou mensuelle.

Et pour le demandeur de parts, il doit préciser le nombre qu’il désire acquérir et demander le prix maximum des parts qui figurent sur le carnet d’ordre du marché secondaire.

Dès lors, au bout de 1 à 4 semaines en moyenne, un prix dit d’équilibre (aussi appelé prix d’exécution) est fixé. Il correspond au montant net que va percevoir le cédant des parts de la SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI à capital variable ?

Contrairement à une SCPI à capital fixe, la SCPI à capital variable peut émettre ou racheter des parts à un associé à tout moment, si celui-ci fait le souhait de se retirer.
La société de gestion continue de fixer un plafond pour le capital et un minima également.
Naturellement, ce genre de SCPI dispose d’une plus grande liquidité des parts, ainsi qu’une connaissance plus aiguë de la valorisation de son investissement.

Pour une SCPI à capital variable, la taille de la SCPI est liée au nombre des demandes de souscription (plus concrètement, ce sont les achats) et les demandes de retraits (à savoir les ventes).

Dans la pratique, si vous faites les choix d’un investissement dans une SCPI à capital variable, vous pouvez souscrire ou vendre vos parts à tout instant. Cela s’avère certes pratique, mais cette flexibilité a également des contraintes.
En effet, quand le capital maximum qui est fixé dans les statuts est atteint, vous ne pouvez tout simplement plus souscrire à d’autres parts.
Il vous faut alors attendre que des parts se libèrent sur le marché secondaire, ou attendre une augmentation du capital réalisée par la société de gestion.

La question qui demeure en suspens : est-ce que le prix de souscription reste le même qu’auparavant ? Rien n’est moins sûr puisque c’est la société de gestion qui a le dernier mot.

Le second élément clé d’une SCPI à capital variable concerne le marché secondaire qui est très encadré.
Pour vendre vos parts, vous devez obligatoirement passer par la société de gestion puisqu’elle fixe le prix de vente en fonction de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI.

Documents à remplir pour investir dans une SCPI à capital fixe ou variable

Voici un récapitulatif des documents nécessaires si vous souhaitez investir dans une SCPI, qu’elle soit à capital variable ou à capital fixe.

Liste des documents Explication
Bulletin de souscription Vous devez faire apparaître, votre civilité, votre profession, votre statut marital, le nombre de parts à acheter, le total de votre acquisition, ainsi que son mode d’acquisition (en cash, à crédit, assurance-vie, etc.)
Un questionnaire de connaissance client Facultatif (selon la SCPI)
Une attestation de provenance des fonds Facultatif (selon la SCPI)
Une pièce d’identité en cours de validité Carte d’identité, passeport valide, permis de conduire
Un justificatif de domicile de mois de 3 mois Facture d’énergie (eau, gaz, électricité)
Un RIB Pour effectuer les transactions

À noter

Pour une souscription en cash, votre bulletin doit être accompagné d’un chèque avec le montant exact de l’achat + 1 justificatif d’origine des fonds.
Pour une souscription à crédit, le bulletin de souscription dépend de l’obtention du prêt immobilier.

Quels types de risques pour chacune de ces SCPI ?

Voici une liste non exhaustive des principaux risques liés à la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable.

Pour une SCPI à capital fixe

La société de gestion recueille uniquement les souscriptions reçues au cours de la période de l’augmentation de capital.
Une SCPI peut alors décider de fermer son capital sur plusieurs années ou, au contraire, réaliser des augmentations à une fréquence régulière.
Hors de ces augmentations, pas de possibilités d’acheter des nouvelles parts.

Pour revendre vos parts, vous devez vous adresser à la société de gestion en déterminant un prix minimum sous lequel la société ne peut céder les parts.

Le prix dépend de l’offre et de la demande : il existe ainsi un carnet d’ordres (d’achat et de vente) comme pour un placement en bourse.
Le prix de la part est le prix d’exécution, celui qui permet un maximum d’échanges de parts.
Comme pour le marché immobilier classique, le prix est donc fixé par les acheteurs, et peut, par conséquent, s’écarter de la valeur réelle de l’immobilier détenu par la SCPI.

Pour une SCPI à capital variable

Le prix est fixé par la société de gestion, puis est validé par une assemblée générale. Il est donc connu à l’avance.
Ce prix dépend de la valeur fixée par des experts indépendants qui sont sous le contrôle de l’AMF et vont déterminer la valeur vénale de chaque actif immobilier.
C’est la somme de toutes ces valeurs additionnée aux liquidités et aux réserves qui donnent la valeur de reconstitution (valeur qui correspond au montant qu’il faudrait pour racheter l’ensemble de la SCPI, tous frais compris).
Le risque principal serait un blocage total du marché. Dès lors, il serait impossible de revendre les parts.

À noter

Même si la SCPI à capital variable représente un placement moins spéculatif en apparence que pour une SCPI à capital fixe, il est important de prendre en compte la composition du patrimoine ainsi que les objectifs stratégiques visés.

Comment choisir dans quelle SCPI investir en fonction de son profil ?

Voici des indications claires et une liste d’indicateurs à prendre en compte pour décider dans quelle SCPI investir selon votre profil.
À partir de ces éléments, vous saurez vers quelle SCPI vous orienter.

Indicateurs à prendre en compte Explication
La spécialité de la SCPI La plupart du temps, les SCPI investissent dans des bureaux ou des locaux commerciaux. D’autres se concentrent sur l’aspect fiscal.
Selon votre patrimoine, vous pourrez choisir la mieux adaptée.
Le gérant Faire attention à l’expérience et à l’ancienneté de la société de gestion
La capitalisation Plus la SCPI sera conséquente, plus son portefeuille sera diversifié, ce qui permet de réduire les conséquences de vacances en matière de locataires.
La localisation des biens Choisir, si possible, une SCPI qui investit dans les grandes métropoles (Paris, capitales européennes)
Le TOF (taux d’occupation financier) Le TOF représente le rapport entre le montant des loyers facturés et ce que la SCPI doit encaisser si tous les actifs sont loués.
Le taux de rendement Montant distribué ramené à la valeur de part. Doit être analysé en fonction de l’évolution du prix de la part.
Le RAN (report à nouveau) La partie des revenus ou de plus-values non distribuées immédiatement en vue d’un lissage des rendements.

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