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Renégociation de prêt immobilier

Pour obtenir une réactualisation de son emprunt immobilier à des conditions plus favorables qu’au moment de sa souscription, deux options s’offrent à vous : la renégociation auprès de votre banque ou bien son rachat par un autre établissement financier.

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Renégocier son prêt immobilier avec sa banque

Pourquoi renégocier ?

L’intérêt évident de renégocier son prêt auprès de sa banque est d’ordre économique. Quelques dixièmes de points en moins sur la durée totale d’un emprunt immobilier, peuvent  faire gagner plusieurs milliers, voire des dizaines de milliers d’euros à son terme.

En effet, obtenir un taux plus faible se traduit concrètement soit par un allègement des mensualités de remboursement, soit par une diminution de la durée du prêt, ou alors dans certains cas par le cumul de ces deux avantages.

Non seulement cette pratique est courante, près de la moitié des dossiers de crédit concerne des renégociations, mais en outre, il n’existe pas de limite à la renégociation ou au rachat d’un prêt immobilier. L’opération peut théoriquement être effectuée à plusieurs reprises.

Peut-on cumuler dans un dossier de renégociation, la baisse du taux d’intérêt et une demande de financement pour des travaux ?

Si vous envisagez cette renégociation de crédit en incluant le financement de futurs travaux en comptant sur les économies dégagées pour l’obtenir, il faut savoir que la demande sera refusée dans tous les cas. Techniquement, le dossier soumis à renégociation doit porter sur l’investissement initial du bien immobilier.

Une enveloppe travaux, impliquera de contracter un autre prêt indépendant du premier, sachant que ce crédit à la consommation a des taux d’intérêt beaucoup plus élevés.

Par ailleurs, cette renégociation ne sera pas gratuite et génère des coûts annexes, comme l’étude et l’établissement d’un avenant au contrat. Ce montant sera à intégrer dans le calcul total du prêt à réactualiser.

Renégocier son crédit sans changer de banque

La solution la plus rationnelle dans l’objectif de réajuster son crédit au taux d’intérêt actuel, consiste à s’adresser à sa banque émettrice du prêt.

En effet, elle détient toutes les informations vous concernant, elle connait votre mode de gestion et a su dresser votre profil d’emprunteur.

Si la banque accepte la révision de votre dossier de prêt, il faut savoir que le nouveau taux accordé sera systématiquement majoré de 0,6 à 0,7% (en dessous, la banque perdrait trop d’argent).

Implications suite à une renégociation de crédit :

Avantages de conserver sa banque Coût de l’opération de renégociation
La fidélisation bâtit une relation de confiance et octroie en cas de nécessité ponctuelle une souplesse de gestion Frais d’avenant au contrat = frais de dossier qui peuvent aussi être négociés ou supprimés si l’emprunteur a un bon profil
Le traitement administratif de la demande est rapide : procédure allégée de la demande
Assurance emprunteur en adéquation avec l’avenant est revue à la baisse

Cependant, pour des raisons de rentabilité et de marges à préserver, votre banque n’est pas dans l’obligation d’accorder une renégociation de prêt.

Si elle donne une fin de non recevoir, l’option est de s’adresser à un organisme de rachat de crédit.

Dans cette situation, il faudra alors s’acquitter des indemnités de remboursement anticipé, soit 3 % du capital restant dû (sauf clause les ayant annulées), la main levée d’hypothèque qui représente  0,7 % à 0,8 % du montant total du prêt.

Si votre prêt est cautionné par un établissement de cautions immobilières, le transfert de dossier suite à son rachat sera gratuit.

Indemnité de remboursement anticipé

Si l’indemnité de remboursement anticipé n’a pas été supprimée dans le contrat de prêt initial, il y a 3 contextes permettant de s’en affranchir :

  • Déménagement suite à un changement de lieu de travail (vous ou votre conjoint)
  • Cessation de l’activité professionnelle par licenciement par exemple (vous ou votre conjoint)
  • Décès de l’un des 2 co-emprunteurs

Veillez à obtenir très rapidement de votre banque le décompte de remboursement anticipé. Ce document est indispensable pour un rachat de crédit.

Faire racheter son crédit immobilier

Faire racheter son crédit, implique la constitution d’un nouveau dossier d’emprunt avec toutes les démarches administratives que cela suppose : établir un plan de financement, faire des simulations en ligne, présenter sa demande à plusieurs banques, éventuellement solliciter un courtier.

Avantages Contraintes
Bénéfice du meilleur taux en vigueur Constitution d’un nouveau dossier d’emprunt avec toutes les formalités et justificatifs imposés
Diminution du coût total du crédit, soit par la baisse des mensualités, soit par la réduction de la durée de remboursement ou les 2 Transfert des comptes et des placements financiers + changements administratifs pour domiciliations bancaires des revenus et des prélèvements automatiques
S’agissant d’un nouveau contrat de prêt : possibilité d’augmenter le montant total du prêt pour financer des travaux Opération globale chronophage
Possibilité de faire une opération double en regroupant tous les crédits en cours pour générer une seule mensualité

Affectation des coûts financiers de l’opération

Pour la banque d’origine Pour l’organisme de rachat de crédit
• Pénalité de remboursement anticipé de 3% du capital restant dû ou selon le contrat, sur la base d’un semestre d’intérêts.
• Mainlevée d’hypothèque : entre 0,7 et 0,8% de la somme totale empruntée
• Frais de dossier de prêt
• Frais de garantie : caution ou hypothèque
• Frais nouvelle assurance emprunteur

Option la plus intéressante entre une renégociation et un rachat de crédit immobilier ?

Potentiellement, renégocier son crédit auprès de sa banque historique est moins onéreux que son rachat par un organisme financier.

Ensuite tout dépendra de plusieurs facteurs, comme la position de votre banque sur le sujet, votre situation actuelle si vous devez faire face à des complications financières nécessitant de contracter votre budget, ou alors si vous projetez des travaux de rénovation de votre bien immobilier.

Renégociation du prêt ou rachat de crédit, une seule règle prévaut : les coûts doivent être amortis sur la durée du prêt pour que l’opération globale de révision des taux soit rentable.

Comment renégocier son prêt immobilier ?

Le préalable avant d’initier toute demande de renégociation auprès de votre banque sera la tenue impeccable de vos comptes.

Le fait est que votre banque vous ayant accordé un taux à un instant T, a elle-même emprunté au même moment à un taux supérieur que celui d’aujourd’hui. Conclusion : en vous accordant une baisse de taux, elle perd de l’argent.

Pour construire votre dossier destiné à cette renégociation, il est judicieux de mener les deux opérations de front : renégociation et rachat de crédit.

Vous aurez déjà obtenu une première estimation de gain réalisé grâce à des calculatrices en ligne, la phase suivante sera d’obtenir 2 ou 3 offres concurrentes de rachat à joindre à votre dossier destiné à votre banque historique.

Votre banque ne pourra pas s’aligner sur la meilleure offre car elle facture systématiquement 0,6 à 0,7 % en plus que le taux actuel mais elle pourrait faire une contre-offre avec par exemple des frais d’avenant réduits ou annulés.

En contrepartie de l’économie réalisée par cette réduction du taux d’intérêt de votre prêt, augmenter votre épargne, ou souscrire des produits financiers complémentaires peut représenter un levier de négociation vis-à-vis de votre banque.

Quand renégocier son prêt immobilier ?

La règle pour qu’il y ait un intérêt financier à mener cette opération, nécessite la conjonction de 3 éléments :

  • Etre dans la première moitié de votre crédit immobilier
  • La fourchette d’écart de votre taux de crédit doit présenter au minimum 0,70 points à 1 point sur la même durée restante du prêt
  • Avoir un capital restant dû d’au moins 70 000 euros

Les taux de renégociation de prêt

En fonction de votre tableau d’amortissement détaillant les montants mensuels et annuels de vos remboursements, sur toute la durée de votre prêt, vous aurez un aperçu immédiat du gain à réaliser.

Cependant, il faudra veiller au coût de l’assurance qui peut selon l’âge ou l’état de santé augmenter significativement le coût total de l’emprunt défini par le TAEG.

Dans cette situation un écart minimum de 0,70 points, ne sera pas rentable.

Historique des taux fixes d’intérêt immobilier

Il s’agit d’une grille de références des moyennes appliquée par l’ensemble des groupes bancaires, sachant que sur le marché les fluctuations sont mensuelles.

Année Taux d’intérêt 10 ans Taux d’intérêt 15 ans Taux d’intérêt 20 ans
Min Max Min Max Min Max
2009 3,65 % 3,80 % 3,85 % 5,09 % 4,05 % 4,45 %
2010 2,90 % 3,95 % 3,15 % 4,30 % 3,30 % 4,50 %
2011 3,40 % 4,75 % 3,65 % 5,10 % 3,95 % 5,25 %
2012 3,45 % 4,40 % 3,75 % 4,70 % 4,00 % 5,16 %
2013 2,43 % 4,05 % 2,65 % 4,20 % 2,80 % 4,50 %
2014 2,16 % 3,85 % 2,51 % 3,95 % 2,85 % 4,25 %
2015 1,40 % 3,15 % 1,80 % 3,30 % 2,00 % 3,55 %
2016 1,43 % 2,80 % 1,71 % 3,15 % 1,91 % 3,50 %
2017 0,75 % 2,10 % 0,95 % 2,35 % 1,15 % 2,70 %
2018 0,75 % 2,25 % 1,05 % 2,61 % 1,25 % 2,92 %
2019 0,70 % 2,12 % 1,05 % 2,35 % 1,24 % 2,68 %
2020 0,46 % 2,17 % 0,66 % 2,42 % 0,80 % 2,77 %

Simulation de renégociation de crédit immobilier

Exemple de gain réalisé suite à une renégociation :

Situation de départ : couple d’emprunteurs âgés de 30 ans – Assurance : 0,3% /mois – frais de dossier : 800 €

Année du prêt Durée Montant Taux Mensualité Coût total du prêt
2015 20 ans 150 000 € 2.50% 795,15€ 40 837 €

Renégociation 2020 : Total déjà remboursé : 47 709 € – solde durée : 180 mois – assurance 0,3% –  frais d’avenant : 800 €

Année du prêt Durée Montant Taux : 0,90 +
0,6 % majoration
Mensualité Coût total du prêt
2020 15 ans 102 300 € 1,50 % 635€ 12 057 €

Différentiel mensuel de  160 € en faveur de l’emprunteur

Moyenne du gain estimé sur les 15 années restantes : 24 590 €

Ce contexte ci démontre clairement l’importance de renégocier le prêt.

Les frais de renégociation

Réétudier le contrat de prêt et le modifier par un avenant sera facturable.

En fonction des établissements bancaires et de leurs succursales régionales, on observe trois politiques tarifaires :

  • Un forfait de 127 à 1000 € ;
  • Des frais de dossier sur la base de ceux initialement appliqués ;
  • Un pourcentage allant de 0,25 % à 3% du capital restant dû avec des prix plancher et plafond.

Renégocier son assurance emprunteur

L’assurance emprunteur impacte le TAEG et donc le coût de votre emprunt.

Les contrats groupes proposés par les banques sont tarifés entre 0,40 % et 0,60 % alors que la délégation d’assurance (à garanties égales) coûte entre 0,07 % et 0,14 % du montant emprunté.

Pour la banque ayant consenti la révision de votre taux d’intérêt, cela représente une faveur commerciale conséquente. Il sera judicieux de ne pas évoquer le sujet de l’assurance lors des négociations préliminaires, mais y revenir dans un second temps, après accord du nouveau prêt. Comme la banque ne pourra pas s’aligner, vous pourrez faire jouer la clause de délégation d’assurance et obtenir un nouveau taux compétitif.

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