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Remboursement anticipé de prêt immobilier

Au fil du prêt immobilier, l’emprunteur peut bénéficier d’augmentations de salaire ou se voir attribuer un héritage ou une donation ou encore obtenir d’une vente immobilière une somme d’argent conséquente. La question légitime de rembourser plus rapidement son prêt peut se poser.

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Remboursement anticipé de prêt immobilier

Un remboursement anticipé de prêt immobilier consiste à ce que l’emprunteur rembourse de façon anticipée, c’est-à-dire avant le terme du contrat, une partie ou la totalité des sommes qu’il doit à l’établissement prêteur.

Si le remboursement porte sur la totalité du capital restant dû, le remboursement sera qualifié de total. S’il porte sur une partie de ce capital, le remboursement sera considéré comme partiel.

Pour effectuer le remboursement et connaître les modalités et conditions, l’emprunteur doit solliciter un rendez-vous auprès de la banque qui a accordé le prêt. Il faudra exposer les raisons d’un remboursement anticipé, indiquer s’il s’agira d’un remboursement total ou partiel et quelle somme d’argent il souhaite consacrer au remboursement anticipé.

Bon à savoir

Sauf s’il s’agit du solde du prêt, les contrats de crédit interdisent souvent un remboursement anticipé d’un montant égal ou inférieur à 10% du montant initial du prêt.

L’emprunteur devra matérialiser sa demande par écrit. La banque en fonction des clauses contractuelles du prêt, sera soit tenue d’accepter le remboursement anticipé soit acceptera ou non le remboursement. La banque calculera aussi les indemnités de remboursement anticipé. Elle communiquera à l’emprunteur les informations lui permettant d’apprécier les conséquences du remboursement anticipé demandé.

Bon à savoir

La loi ne prévoit pas de délai de préavis en cas de remboursement anticipé du prêt immobilier.

Faut-il rembourser son crédit immobilier par anticipation ?

Avant de se lancer dans une opération de remboursement par anticipation, plusieurs éléments sont à prendre en compte :

  • Le taux d’intérêt : si le taux d’intérêt est élevé, l’emprunteur aura intérêt à effectuer un remboursement anticipé.
  • Le taux d’inflation : si le taux d’intérêt du crédit est supérieur au taux d’inflation, il est plus avantageux de rembourser par anticipation.
  • Le taux des livrets d’épargne et placements : si le taux d’intérêt du crédit est faible, l’emprunteur aura peut-être intérêt à placer ou investir la somme d’argent qui était dédiée au remboursement.
  • Les indemnités : afin d’apprécier l’intérêt d’un remboursement par anticipation, l’emprunteur devra s’intéresser aux indemnités demandées par la banque.
  • Les réductions d’impôts : certains emprunteurs peuvent bénéficier de réductions d’impôts associées à leur emprunt et ses intérêts. Le remboursement anticipé réduira ou supprimera ces réductions d’impôts.

Bon à savoir

Chaque emprunteur doit envisager, lors de la souscription d’un prêt immobilier, la faculté d’effectuer au cours du prêt un remboursement anticipé. Il faudra alors négocier les meilleures conditions possibles pour avoir le moins de pénalités.

Remboursement partiel de prêt immobilier par anticipation

Dans le cadre d’un remboursement partiel, l’emprunteur aura la possibilité de choisir entre deux options :

  • Réduire les mensualités : la durée du prêt ne sera pas modifiée mais le remboursement permettra de diminuer le montant des mensualités dont l’emprunteur devra s’acquitter tous les mois. Cette solution permet de récupérer du pouvoir d’achat mensuel.
  • Réduire la durée du prêt : les mensualités ne sont pas modifiées mais le remboursement permettra de diminuer la durée restante du prêt. Cette solution permet de rembourser plus vite le prêt.

Bon à savoir

Si la plupart des emprunteurs choisissent de réduire les mensualités, il faut savoir qu’il est économiquement toujours plus intéressant de maintenir les mensualités en réduisant la durée du prêt afin de limiter le coût du crédit.

Le remboursement partiel aura pour conséquence la délivrance d’un nouvel échéancier d’amortissement, un nouveau taux annuel effectif global (TAEG) ainsi que le coût du crédit recalculé sur la base des échéanciers et frais à venir.

Les frais de remboursement anticipé d’un crédit immobilier

Le contrat de prêt peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé (IRA), dites aussi pénalités de remboursement anticipé, que l’emprunteur devra payer au prêteur.

Pour les prêts signés depuis le 1er juillet 1999, l’indemnité de remboursement anticipé ne peut dépasser le montant de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Bon à savoir

Si l’emprunteur a souscrit un prêt immobilier à taux variable, l’indemnité peut être majorée des intérêts compensateurs qui correspondent à une somme permettant d’assurer à la banque, sur la durée du prêt, le taux moyen qu’elle avait prévu initialement.

Simulation des frais de remboursement anticipé

Les indemnités de remboursement anticipé sont calculées selon deux méthodes : on retiendra le montant obtenu le moins élevé.

  • 1ère méthode : 6 / 12 x taux d’intérêt du prêt x capital restant dû
  • 2ème méthode : 3% x capital restant dû

Exemple 1

Une personne ayant emprunté 200 000 € au taux de 2% sur une durée de 20 ans a remboursé au fil des ans 50 000 €. Il lui reste donc 150 000 euros à rembourser.

  • Méthode 1 : 6 / 12 x 2% x 150 000 = 1 500 €
  • Méthode 2 : 3% x 150 000 = 4 500 €

Le montant le moins élevé étant 1 500 €, les indemnités de remboursement anticipé ne pourront pas dépasser cette somme.

Exemple 2

Une personne ayant emprunté 400 000 € au taux de 4% sur une durée de 25 ans a remboursé au fil des ans 350 000 €. Elle lui reste donc 50 000 euros à rembourser.

  • Méthode 1 : 6 / 12 x 4% x 50 000 = 1 000 €
  • Méthode 2 : 3% x 50 000 = 1 500 €

Le montant le moins élevé étant 1 000 euros, les indemnités de remboursement anticipé seront plafonnées à hauteur de cette somme.

Exonération de frais de remboursement anticipé

Certains événements permettent à l’emprunteur de s’exonérer d’indemnités de remboursement anticipé. Ces pénalités ne seront donc pas dues si le remboursement est légitimé par :

  • La vente du logement à la suite du changement de lieu de travail de l’emprunteur ou à celui de la personne qui est en couple avec l’emprunteur ;
  • La cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement, arrêt de l’activité) ou de celle de la personne qui est en couple avec l’emprunteur ;
  • Le décès de l’emprunteur ou de la personne qui est en couple avec l’emprunteur.

Rembourser son prêt immobilier par anticipation sans frais

Hormis les cas d’exonérations prévus par la loi, il n’existe aucune règle qui oblige les banques à prévoir ou ne pas prévoir d’indemnités de remboursement anticipé : tout est donc possible. Il ne peut qu’être conseillé aux emprunteurs de bien négocier dès la souscription du prêt les modalités de remboursement anticipé.

Les banques acceptent généralement d’améliorer leurs clauses permettant aux emprunteurs vigilants de diminuer sensiblement leurs pénalités en cas de remboursement anticipé.

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Foire aux questions

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