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Refus de prêt immobilier

Refus de crédit immobilier par l’établissement prêteur

Il faut avant tout comprendre les raisons du refus : l’acquéreur devra interroger sa banque pour en savoir davantage. Plusieurs raisons reviennent de façon récurrente :

  • Le dépassement du taux d’endettement maximum : les mensualités du prêt ne doivent pas représenter plus de 30% des revenus de l’acquéreur. Dans le cas contraire, la banque va considérer que les mensualités pèseront trop lourdement dans son budget quotidien et que son reste à vivre ne sera pas suffisant. Un tel raisonnement est d’autant plus accentué si l’acquéreur bénéficie déjà de prêts en cours.
  • Un apport pas assez conséquent : la quasi-totalité des banques exigent un apport minimal de l’ordre de 10% de la valeur de l’achat qu’il conviendra de respecter pour couvrir notamment les frais de notaire. Cet apport minimal est souvent demandé même si l’acquéreur est bien en dessous du taux d’endettement maximum.
  • Profil à risque : le refus peut également traduire des doutes sur la qualité du profil de l’emprunteur. Certaines banques refuseront de prêter à des personnes ayant eu des incidents bancaires ou dont les revenus ne sont pas réguliers et pérennes : indépendants, autoentrepreneurs, etc.
  • Investissement locatif : dans un tel investissement, la banque va rechercher si les loyers que l’acquéreur souhaite toucher sont réalistes. Dans certaines régions, l’offre de biens locatifs est très supérieure à la demande. Dans ces zones, la plupart des banques refuseront de prêter pour un investissement locatif dont le bien pourrait ne pas trouver de locataire.

Face à un refus, il conviendra d’en comprendre les raisons. L’acquéreur pourra demander le réexamen de son dossier mais si aucune modification n’est proposée dans son plan de financement, il est probable que la réponse soit toujours la même.

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Refus de prêt immobilier par l’assurance emprunteur

Le refus peut également être étranger à la capacité d’emprunt de l’acquéreur mais avoir trait à son état de santé. En pratique, chaque prêt immobilier est assuré via une assurance-emprunteur : si l’emprunteur décède ou a une invalidité totale, le prêt sera remboursé par la compagnie d’assurance. En général, les filiales des grands groupes bancaires proposent aux emprunteurs des assurances-emprunteur, mais il se peut que l’état de santé de l’acquéreur fasse peser trop de risque sur la compagnie d’assurance qui ne voudra pas assurer cette personne.

Dans un tel cas, le refus sera légitimé par une absence d’assurance-emprunteur. L’acquéreur pourra alors demander à d’autres compagnies d’assurance, indépendantes de la banque prêteuse, si elles acceptent d’assurer son crédit.

Bon à savoir

L’assurance-emprunteur, bien que très généralisée, n’est pas systématique. L’acquéreur peut hypothéquer une partie de son patrimoine ou trouver une caution, c’est-à-dire une personne qui s’engagera à rembourser le prêt à sa place.

La banque peut également refuser le prêt parce qu’il dépasse le taux d’usure. Ce taux est fixé par les pouvoirs publics : il s’agit d’un taux tout compris (prêt + assurance-emprunteur) que les banques ne peuvent pas dépasser sinon elles sont obligées de refuser le prêt. Dans la plupart des cas, c’est le coût de l’assurance-emprunteur qui fait dépasser le taux d’usure : dans un tel cas, la banque accepterait d’assurer le prêt mais à un coût trop élevé. L’acquéreur devra alors faire jouer la concurrence et trouver une compagnie d’assurance qui veuille bien assurer le crédit tout en proposant des tarifs moins élevés.

A noter

Les assurances-emprunteurs proposées par les banques sont souvent très chères. Les emprunteurs peuvent changer d’assurance-emprunteur pour en faire baisser le prix.

Anticiper un refus de prêt immobilier

Le moyen le plus simple d’anticiper un refus est de prévoir une condition suspensive lors de la signature du compromis de vente. Cette condition suspensive permet à l’acquéreur de se prémunir d’un éventuel refus de la banque d’accorder le prêt. En présence d’une telle clause, le compromis sera annulé et l’acquéreur récupérera les éventuelles sommes déjà versées au vendeur lors de la signature du compromis, généralement équivalentes à 5% du prix de vente.

Attention

Sans une telle condition suspensive, l’acquéreur ne pourra se prévaloir d’un refus de prêt pour annuler le compromis. Il pourra néanmoins le résilier mais il devra payer les pénalités prévues, de l’ordre de 5% à 10% du prix de vente.

La condition suspensive doit être bien rédigée afin de vous protéger. Cette clause se présente sous la forme d’un prêt aux modalités définies (montant emprunté, taux maximum, durée). Si l’acquéreur prouve qu’il lui est impossible d’obtenir un prêt à ces modalités, il pourra alors faire jouer la condition suspensive.

A noter

La clause suspensive est protectrice pour l’acquéreur : s’il obtient un emprunt à un taux plus élevé que celui indiqué dans la condition suspensive, l’acquéreur peut tout de même décider de ne pas faire jouer cette clause et de continuer l’opération.

En pratique, l’acquéreur ayant décidé de faire jouer la condition suspensive devra justifier de son impossibilité d’obtenir un prêt aux modalités indiquées auprès d’une ou plusieurs banques. Il lui faudra alors recueillir un écrit attestant le refus de la banque et l’adresser au vendeur.

Que faire après un refus de prêt immobilier ?

Un refus ne signifie pas forcément la fin annoncée de l’opération, plusieurs astuces peuvent être mises en oeuvre :

  • Modifier la durée du prêt : si le taux d’endettement maximum est dépassé, l’acquéreur pourra demander à la banque un nouvel examen en allongeant la durée du prêt ce qui conduira à une baisse des mensualités et, in fine, à une baisse du taux d’endettement.
  • Augmenter l’apport : un refus traduira une fragilité dans le plan de financement de l’acquéreur, l’emprunt y occupant une place trop importante. Afin de diminuer la valeur de l’emprunt, l’acquéreur disposant d’un capital pourra augmenter son apport.
  • Concurrence : la politique de prêt peut être différente d’une banque à l’autre. L’acquéreur devra alors déposer d’autres dossiers auprès d’établissements concurrents. Il pourra aussi demander l’aide d’un courtier qui saura interroger au mieux les banques et valoriser les atouts du profil de l’emprunteur.
  • Négocier le prix d’achat : face à un refus et avant de faire jouer la condition suspensive, l’acquéreur pourra revenir voir le vendeur afin de renégocier le prix d’achat du bien. Le vendeur a tout intérêt à ce que la vente se réalise rapidement : il sera peut-être ouvert à une diminution du prix d’achat permettant ainsi à l’acquéreur d’obtenir le prêt qui convient.
  • Réduire l’ampleur des travaux : si le montant emprunté comprend des travaux, l’acquéreur pourra en réduire le montant et financer ultérieurement les travaux de rénovation.
  • Augmenter ses revenus : l’acquéreur pourra négocier une augmentation ou une prime ou, dans le cas d’un indépendant, trouver de nouveaux clients pour augmenter son chiffre d’affaires.

L’acquéreur pourra également s’orienter vers d’autres pistes de financement :

  • Les aides à l’achat immobilier : prêt à taux zéro, prêt accession sociale, prêt action logement, prêts conventionnés, prêts des collectivités territoriales, prêt éventuel de l’employeur.
  • L’aide intra-familiale : un prêt entre membres de la famille, entre amis ou entre collègues est tout à fait possible. L’acquéreur pourra sonder les personnes pertinentes pour un prêt d’argent.

Si aucune de ces solutions ne permet de passer outre le refus de prêt, il conviendra alors de revoir son projet davantage en accord avec ses moyens.

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