Comment se déroule le rachat de soulte d’un bien en indivision?

Quand un bien immobilier appartient à plusieurs propriétaires et que l’un d’entre eux souhaite en obtenir la pleine propriété, il doit racheter les parts détenues par les autres membres. Cette part à verser s’appelle une soulte. Le rachat de soulte a lieu lors d’une dissolution d’un statut marital ou d’une succession.

Définition d’un rachat de soulte d’un bien en indivision

Le rachat de soulte s’applique lors d’une succession avec plusieurs cohéritiers, ou lors d’une dissolution de pacs, une rupture de concubinage ou un divorce impliquant deux co-propriétaires.

Situation juridique d’un bien immobilier

Un bien immobilier détenu par 2 ou plusieurs copropriétaires, nommés indivisaires, relève du régime de l’indivision.

Dans le cadre d’un achat immobilier en couple, chaque conjoint possède une quote-part du bien, soit en proportion égale (50/50), soit à hauteur de son apport financier respectif au moment de l’acquisition. Il peut ainsi y avoir des différences de parts possédées par chacun des indivisaires sur la valeur vénale du bien (80/20, 60/40, 30/70, etc.).

La sortie d’un bien indivis se réalise de deux façons :

• Le partage du produit de la vente du bien immobilier
• Le rachat des pourcentages détenus par un ou plusieurs copropriétaires en échange du droit de pleine propriété pour la personne qui rachète

Cas d’une succession

Avec plusieurs cohéritiers, le patrimoine tombe de facto sous le régime de l’indivision. Quand l’un d’entre eux souhaite conserver un bien immobilier familial, il a donc la possibilité d’effectuer un rachat de soulte auprès des autres ayants droit.

Cas de rupture d’un statut marital

Le principe de rachat de soulte est identique pour un couple marié en instance de divorce, un couple pacsé, ou deux concubins se séparant. Un bien détenu en commun peut, moyennant compensation financière, être racheté par l’un des deux anciens conjoints qui conservera seul l’intégralité du bien.

Pour un couple marié, le partage sera conditionné au régime matrimonial dont il dépend, comme la communauté universelle ou la communauté légale réduite aux acquêts. Le régime de séparations de biens est exclu du rachat de soulte.

L’exercice du rachat de soulte n’est pas circonscrit au titre de propriété désignant les propriétaires légitimes du bien immobilier. Une tierce personne peut donc se porter acquéreur d’une soulte. Cette situation peut survenir si un nouveau conjoint souhaite devenir copropriétaire et se substituer à l’ancien conjoint qui vend sa quote-part.

Calcul de rachat de soulte

Quelque soit le contexte (héritage, séparation, tous les indivisaires doivent donner leur accord pour entériner un rachat de soulte. Sans celui-ci, la décision reviendra au juge des affaires familiales pour un divorce, ou au juge au Tribunal de Grande Instance pour une succession.

Si toutes les parties prenantes trouvent un accord, elles peuvent elles-mêmes faire le calcul du rachat de soulte. Celui-ci consiste à prendre la valeur nette du bien et à la diviser par le nombre de personnes impacté dans le partage.

Exemple N°1 

Si un couple possède un bien en indivision d’une valeur de 200 000 € avec une répartition 50%-50%, et sans crédit immobilier en cours, la soulte sera de 100 000 €. Le montant de la soulte correspond ici à la valeur du logement divisée par 2.

Exemple N°2 :

Un couple possède en indivision un bien immobilier d’une valeur de 340 000 €. L’indivisaire N°1 détient 80% de quote-part et l’indivisaire N°2 : 20 %. Le solde du crédit immobilier en cours s’élève à 40 000 € . L’indivisaire 1 rachète la quote-part à l’indivisaire 2 :

Montant de la soulte =  (valeur du logement / % détenu par chacun) – (montant du capital restant dû /2) – (frais de remboursement anticipé /2)

Total de la soulte à verser : 47.400€

Les 4 critères de rachat de soulte sont :

• La valeur actuelle du bien immobilier
• La répartition de la propriété entre les conjoints en fonction des quotes-parts respectives
• Le reste à rembourser sur l’emprunt bancaire (si c’est le cas)
• L’acheteur doit être en capacité financière pour mener cette opération

Il est possible de faire des simulations en ligne pour calculer la compensation financière à verser, mais la fiabilité n’est pas garantie à 100%. La liquidation d’un régime patrimonial peut s’avérer complexe et le meilleur conseiller reste un notaire et/ou un avocat.

L’arbitrage du prix final de la soulte appartient au notaire qui validera son juste prix.

Comment faire un rachat de soulte ?

Dans le cas d’un divorce, d’une rupture de Pacs, de concubinage ou d’une succession, c’est le notaire qui formalise le rachat de soulte du transfert de propriété.

Les 3 étapes d’un rachat de soulte

• Procéder auprès de la banque à la désolidarisation des comptes. Si la procédure n’est pas respectée, la règle de solidarité des dettes s’appliquera, même si le divorce est prononcé.
• Obtenir la valeur objective du bien. Cette estimation peut être réalisée par le notaire, un agent immobilier ou alors un expert en estimation immobilière. Ce point pourra devenir clivant, car l’intérêt de l’acheteur sera d’obtenir une fourchette basse de l’évaluation, à l’inverse du vendeur qui espèrera un prix maximal.
• Faire officialiser la transaction par le notaire, une fois le prix de la soulte fixée, qui rédigera un nouveau titre de propriété au seul nom de l’acheteur, qui aura pleins droits sur le bien.

Dans certaines situations, moins courantes, mais néanmoins légales, le rachat de soulte se fait avant le divorce, à des fins d’optimisation fiscale.

Prendre un crédit immobilier pour financer un rachat de soulte

Si l’acquéreur ne dispose pas de la trésorerie nécessaire au rachat de soulte, il sera amené à souscrire un emprunt pour le financer. Si le montant n’excède pas 75 000 €, il peut faire un prêt à la consommation. Sinon, il lui reste le prêt immobilier simple, ou un prêt personnel hypothécaire.

Les conditions d’accès au prêt répondent aux mêmes critères d’examen de dossier comme la capacité d’emprunt basée sur la règle du taux d’endettement de 33%. S’il y a une pension alimentaire, elle sera comptabilisée dans les charges.

Rachat de soulte avec crédit immobilier en cours

Si un emprunt immobilier est en cours, l’acheteur devra budgéter :

• La reprise individuelle du prêt en cours en renégociant les termes avec sa banque, ou effectuer un rachat de crédit générant des pénalités de remboursement anticipé de 3%
• Les frais de garantie et de dossier
• Le montant de la soulte
• Les frais notariés liés au rachat

Le montant total du crédit de rachat de soulte doit prendre en compte le capital restant à rembourser et les frais annexes.

Compte tenu du coût global des frais générés par le rachat de soulte, le montant du prêt peut dépasser la capacité de remboursement de l’acquéreur potentiel. Ce dernier a le choix entre vendre le bien pour se partager l’éventuel reliquat, ou étudier son éligibilité à un prêt aidé. Le PAS (Prêt à l’Accession Sociale) autorise le rachat de soulte de sa résidence principale.

Des organismes de prêt spécialisés dans le rachat de soulte peuvent prendre en charge le montage du dossier s’il s’avère complexe. Solliciter un courtier en prêt immobilier est aussi une solution pour obtenir une offre de prêt intéressante.

Frais de rachat de soulte

Le rôle du notaire dans un rachat de soulte consiste à évaluer – ou réévaluer – un bien, déterminer le montant de la soulte, livrer l’attestation de la valeur vénale du bien, procéder à la liquidation de l’indivision et établir un nouvel acte notarié, relatif au(x) nouveau(x) propriétaire(s).

Les frais notariés liés à un rachat de soulte ne s’appliquent pas sur la valeur nette du bien immobilier, mais sur le montant net de la soulte. Voici comment se décompose cette opération appelée « principe de licitation » :

• La taxe sur la publicité foncière, ou droit d’enregistrement ou de mutation, s’élève à 2,5 % en cas de divorce ou fin de PACS et 5,8% en cas de fin de concubinage
• Les frais d’hypothèque s’élèvent environ à  1,5% du capital emprunté, si un emprunt est en cours
• Les honoraires (libres) de l’Étude notariée représentent environ 1% du prix de vente

Au total, les frais notariés s’élèvent aux environs 7 à 8 %.

Prise en charge des frais de notaire

Dans le cadre d’une séparation, les frais de notaire sont divisés de manière proportionnelle au contrat d’origine, établi par les 2 anciens conjoints. S’il s’agit d’une succession, les frais sont également répartis entre les héritiers acheteur et vendeurs de soulte.

Prise en charge des taxes foncières et d’habitation

Toute taxe doit être payée par ceux qui étaient propriétaires au 1^er janvier de l’année en cours. En fonction de la date de la transaction, une régularisation au prorata est faite chez le notaire.