Comment organiser un rachat de crédit immobilier par une autre banque?

Avec la baisse des taux d’intérêt, de nombreux emprunteurs souhaitent faire racheter leur crédit immobilier par une autre banque. Dans certains cas, il est possible de réduire ses mensualités d’emprunt jusqu’à 60 %.

Rachat de crédit immobilier : quel est l’intérêt ?

Un rachat de crédit équivaut à un remboursement du prêt par anticipation. Un emprunteur a parfaitement le droit de faire racheter son crédit auprès de la banque de son choix. C’est une décision qui s’impose généralement lorsque la renégociation des conditions du prêt immobilier a échoué avec la banque initiale.

L’objectif premier d’un rachat de crédit par un autre établissement financier est de bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt. Les mensualités sont ainsi réduites et le pouvoir d’achat est augmenté. Pour obtenir le meilleur taux de prêt, il est conseillé de mettre en concurrence plusieurs établissements financiers.

Pour pouvoir prétendre à un rachat de crédit, trois conditions sont nécessaires :

1. L’emprunteur doit être majeur ;
2. L’emprunteur doit jouir pleinement de ses droits civiques ;
3. Si l’emprunteur est en instance de divorce, il doit être séparé de biens et de dettes.

Les établissements de crédit étudient les demandes en se fondant sur la situation financière et les revenus des emprunteurs. Les profils à risques sont les personnes fichées au FICP (Fichier des Incidents de paiement de Crédits aux Particuliers) ou les ménages en instance de divorce.

Rachat de plusieurs crédits

Si vous possédez plusieurs prêts, il est possible de regrouper les différents crédits pour régler une seule mensualité. Les prêts peuvent être de nature différente : une habitation principale, un investissement locatif, un crédit des travaux de rénovation… Le regroupement des crédits permet de diminuer son taux d’endettement.

Calcul du taux d’endettement

Le taux d’endettement est un critère important pour une banque. Ce taux ne doit généralement pas dépasser 33 % du revenu (salaire net + autres revenus financiers).

Dans quel cas le rachat de crédit est-il rentable ?

Pour savoir si changer de banque est réellement rentable, la date de l’emprunt est un élément essentiel à prendre en compte.

Voici une règle de calcul simple et pratique pour savoir si le rachat de crédit est avantageux pour l’emprunteur :

• Si le crédit est dans le premier tiers du remboursement, il faut que le taux d’intérêt proposé par la nouvelle banque soit inférieur d’un point minimum par rapport au taux précédent ;
• Si le crédit est dans le second tiers de remboursement, le nouveau taux d’intérêt doit être inférieur de deux points par rapport à votre taux actuel ;
• Si le crédit se trouve dans le dernier tiers de remboursement, l’opération de rachat n’a pas d’intérêt.

Le rachat par anticipation d’un crédit immobilier entraîne des frais :

• Des frais de dossier ;
• Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
• Des pénalités de remboursement anticipé (PRA). Ces frais sont plafonnés à 3 % du capital restant dû et à 6 mois d’intérêt des sommes remboursés au taux moyen du crédit ;
• Des frais de garantie qui se déclinent en frais de mainlevée ou de cautionnement si le bien est hypothéqué.

Le rachat de crédit est une solution intéressante à condition que les frais de rachat soient inférieurs aux gains escomptés.

Comment trouver une nouvelle banque ?

Il suffit de s’adresser à un établissement financier concurrent ou de contacter un courtier en ligne. Ces deux démarches sont gratuites et sans aucun engagement.

Lorsque l’emprunteur souhaite renégocier son crédit immobilier, sa première action est de s’adresser au banquier qui suit ses comptes. Si la baisse du taux d’emprunt est refusée par sa banque, l’emprunteur a parfaitement le droit de contacter un autre institut bancaire pour demander un rachat de crédit immobilier.

Il peut également passer par un courtier en crédit immobilier. Cet expert en opération de courtage joue l’intermédiaire entre deux parties : le client et l’organisme financier. Le courtier peut faire bénéficier de conditions très intéressantes, notamment un taux d’intérêt bas, mais aussi une durée réaménagée.

Faut-il ouvrir un nouveau compte ?

L’organisme qui va racheter votre crédit demandera une ouverture de compte et le versement de vos revenus (salariés ou autres) dans son établissement. Rien ne vous oblige cependant à supprimer votre ancien compte.

Depuis 2017, le service « d’aide à la mobilité bancaire » permet de simplifier les formalités pour tout client qui souhaite changer de banque. C’est la banque d’accueil qui se charge des démarches administratives : le changement de domiciliation des prélèvements et des virements récurrents (impôt, fournisseur d’électricité, mutuelle, abonnements divers, etc.).

Ce service d’aide à la mobilité bancaire est gratuit.

Assurance emprunteur

L’assurance emprunteur, appelée également Assurance Décès Invalidité (ADI), assure le remboursement du prêt en cas d’invalidité, d’incapacité, de décès ou de perte d’emploi de l’emprunteur. En cas de problème, c’est l’assureur qui prendra le relais dans le remboursement des mensualités.

L’assurance emprunteur permet de :

• Protéger l’emprunteur et ses proches ;
• Sécuriser le patrimoine ;
• Garantir à la banque que le prêt sera remboursé.

Quels frais prévoir lors d’un rachat de crédit ?

Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA)

Les IRA sont redevables à votre banque initiale. Le coût correspond à 6 mois d’intérêts au moment de la demande de rachat du crédit immobilier. Le montant ne peut pas excéder 3 % du capital restant dû.

La garantie du prêt immobilier

Un rachat de crédit correspond à un nouvel emprunt et donc à de nouveaux frais de garantie. Les démarches sont différentes s’il s’agit d’une hypothèque (Inscription Privilège Prêteur Deniers) ou d’une caution bancaire.

Les frais de dossiers

Le montant des frais de dossier est d’environ 1 % du montant emprunté. Cependant, les frais de dossier peuvent être négociés selon votre « profil emprunteur ».

Renégociation ou rachat de crédit : avantages et inconvénients

Que ce soit dans le cadre d’une renégociation auprès de votre banque actuelle ou d’un rachat de prêt, il y aura des frais à prendre en compte. Les frais du TAEG (le taux annuel effectif global) viennent s’ajouter au capital emprunté.

Frais	Montant	Renégociation de crédit	Rachat de crédit
Les IRA (indemnités de remboursement anticipé)	6 mois d’intérêt et jusqu’à 3 % maximum du capital restant dû	C’est un montant important qui peut se négocier avec votre banque selon votre profil emprunteur	Ce sont des frais qui sont obligatoirement dus lorsque vous clôturez votre prêt dans votre banque
Les frais de garantie	Entre 0 et 5 % du montant du capital demandé	Si vous modifiez votre garantie cela entraîne des frais supplémentaires. C’est le cas surtout pour une hypothèque (obligation de passer devant un notaire)	Comme pour la renégociation, des frais seront appliqués en cas d’hypothèque ou d’inscription Privilège Prêteur Deniers
Les frais de dossier	Forfait de 150 € ou 1 % du montant emprunté avec un plafond à 500 €	Les frais de dossier seront moindres, voire annulés, si votre banque souhaite vous garder comme client	Les frais de dossier sont inévitables si vous changez de banque

En moyenne, une renégociation avec votre banque actuelle coûte 500 € alors qu’un rachat de crédit peut aller jusqu’à 2 000 €. Donc la bonne décision dépend du taux d’intérêt octroyé et de la date de votre emprunt.

Exemple de lettre à envoyer à sa banque lors d’un rachat de crédit par une autre banque

Votre nom et prénom

Adresse

Code postal et Ville

Nom de votre banque

Adresse

Code postal et Ville

Date

Objet : Demande de remboursement anticipé n° [xxx]

Pièces jointes : copie de l’offre de prêt et copie d’une pièce d’identité

Madame, Monsieur,

J’ai obtenu un rachat de crédit au sein d’un autre établissement bancaire que le vôtre, d’un montant de [xxx] euros, à la date du [xxx].

Aujourd’hui je souhaite rembourser par anticipation le capital restant dû de mon crédit. Je vous saurais donc gré de bien vouloir me faire parvenir le montant à vous rembourser ainsi que l’indemnité due en cas de remboursement anticipé, prévue dans le contrat de prêt.

Dans l’attente de votre retour, veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments les meilleurs.

Signature