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Primo-accédant

Le statut de primo-accédant ne s’applique qu’aux personnes souhaitant acquérir leur résidence principale. Il n’y a pas de critère d’âge, il faut ne pas posséder de résidence principale depuis au moins 2 ans ou ne jamais en avoir possédé. Ce statut donne droit à des prêts plus avantageux et certaines aides de l’Etat.

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Qu’est-ce qu’un primo-accédant ?

Stricto sensu, le primo-accédant est une notion qui renvoie à la première accession à la propriété.

Par extension juridique, ce statut est en fait accordé à toute personne seule ou à un couple qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux dernières années précédant l’achat du bien immobilier. Pour un ménage il est nécessaire que les deux conjoints achetant ensemble remplissent cette condition.

La définition actuelle de ce statut élargit donc le panel d’acquéreurs potentiels.

Bon à savoir

Il n’y a ni critère d’âge, ni interdiction d’avoir été propriétaire de sa résidence principale une ou plusieurs fois (dès lors que le délai de 2 ans est écoulé entre 2 achats), ou de posséder une résidence secondaire ou bien un investissement locatif pour prétendre au statut de primo-accédant.

Récapitulatif des conditions pour prétendre à la primo-accession :

  • Destination du bien : résidence principale ;
  • Profil de l’emprunteur : 1er achat ou achats successifs, car le compteur est remis à zéro si le délai de 24 mois en location est respecté entre deux acquisitions ;
  • Nature du bien : terrain à bâtir, maison, appartement neuf ou ancien
  • Patrimoine immobilier : autorisation de posséder une ou des résidences secondaires et/ou des biens immobiliers loués.

Pourquoi ce statut de primo-accédant ?

Adossé à ce statut de primo-accédant, un dispositif d’aides publiques d’accession à la propriété a permis d’accroître la capacité d’achat à crédit d’un logement pour les ménages à revenus modestes.

L’aspiration à la propriété est largement partagée par les français, or, la proportion des ménages propriétaires de leur logement reste faible comparativement aux autres pays de l’Union européenne. Mettre des programmes incitatifs en termes d’emprunts immobiliers a permis de passer en 10 ans de 57 à 65 % de propriétaires de leur logement.

La création du statut de primo-accédant initié par les pouvoirs publics vise un double objectif : développer l’accès à la propriété foncière et soutenir le secteur de la construction.

En corollaire de cette politique du marché du logement, au moins 4 acteurs sont impactés positivement :

  • Les Finances publiques qui encaissent les taxes foncières, économisent sur l’entretien du parc de logements sociaux et optimisent sa fluidification ;
  • Le secteur du Bâtiment qui représente un indicateur important dans les résultats macro-économiques ;
  • L’acquéreur qui pourra prétendre à des aides pour accéder à la propriété de sa résidence principale en tant que primo-accédant ;
  • Les banques agréées qui voient leurs crédits accordés garantis à 50% par l’Etat, sachant que le taux de défaillance des primo-accédants aidés est inférieur à 1 %.

Les prêts immobiliers réservés aux primo-accédants

Être primo-accédant donne l’avantage de pouvoir accéder à des prêts aidés pour une catégorie d’acquéreurs à faibles revenus.

Ces aides sont un sujet politique évolutif car elles ont pour but de répondre à la forte disparité territoriale des prix de l’immobilier, des enjeux urbains, sociaux et environnementaux et de l’implication des collectivités territoriales.

En conséquence, un dossier de prêt en primo-accession sera variable selon la zone géographique et la composition du foyer fiscal associé à ses revenus.

A ces prêts aidés s’additionnent de manière variable en fonction des cas : des avantages fiscaux comme des subventions, des frais de notaire réduits, des crédits d’impôt ou encore une réduction du taux de TVA pour certaines opérations en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) pour la location-accession…

Ces aides prennent aujourd’hui des formes et des modalités diverses, telles que :

  • PTZ : Prêt à Taux Zéro ;
  • PC : Prêts conventionnés, accordés par un établissement de crédit ayant passé une convention avec l’État ;
  • PAS : Prêt à l’Accession sociale ;
  • PSLA : Prêt social de Location Accession, qui permet au locataire de devenir propriétaire d’un logement, neuf ou ancien, du parc HLM et agréé par l’Etat ;
  • PAL : Prêt Action Logement (anciennement appelé « 1% patronal »), mis en place par l’employeur, et octroyé par l’organisme Action Logement.

Gamme de prêts et conditions d’éligibilité

Prêt Conditions d’obtention Montant du prêt maximum accordé et prix du bien Taux d’intérêt et avantages Durée du prêt
Prêt à Taux Zéro 3 critères retenus :

• Conditions de ressources ne dépassant pas un plafond et variable selon la composition du foyer fiscal

• Découpage géographique en 5 zones (conditions différentes selon la région)

• Plafond de l’opération immobilière selon la zone et le nombre de personnes dans le foyer fiscal

• Emprunt entre 60 000 et 138 000 €

• Prix maximum du bien immobilier entre 100 000 et 345 000 €

• 0% (les intérêts sont payés par l’Etat à la banque partenaire)

• Prêt garanti par l’Etat

• Pas de frais de dossier

• Combiné à un autre prêt : les fonds alloués sont considérés comme un apport

• De 15 à 25 ans

• Possibilité de remboursement différé : en 5, 10 ou 15 ans

Prêts conventionnés Sans condition de ressources Dans la limite du taux maximal d’endettement de 33% • Taux fixe ou variable : entre 3,05% et 3,50% en fonction de la durée de remboursement

• Frais de notaire réduits

≤ à 12 ans, jusqu’à 20 ans et plus
Prêt à l’Accession sociale Conditions de ressources en fonction :

• Du nombre de personnes composant le foyer fiscal

• De la zone géographique (soit 4 zones territoriales)

Dans la limite du taux maximal d’endettement de 33% • Taux fixe, variable ou modulable : de 1,45% à 3,90%

• Frais de notaire et de dossier réduits

• Exonération des frais d’hypothèque ou de garantie

< à 12 ans, jusqu’à 20 ans
Prêt social de Location Accession : (contrat en 2 phases : location puis opération d’achat) Revenu fiscal de référence selon le ménage et la zone géographique du bien Grille tarifaire du m2 par zone • Possibilité de combiner avec un PTZ, un PC ou un PAS

• TVA 5,5%

• Exonération de taxe foncière sur 15 ans

15 ans
Prêt Action Logement Plafond de revenus ventilés selon 5 zones géographiques 30% maximum du coût total de l’achat, soit entre 7 000 et 16 000 € • 1%

• Prêt partiel à combiner avec d’autres aides

20 ans maximum

En cas de revente du bien immobilier financé par un prêt aidé, il est possible avec l’accord de la banque de transférer l’emprunt en cours sur la nouvelle acquisition sous 2 conditions : que le nouveau bien soit la résidence principale et que l’opération vente/achat soit à bref intervalle, soit un maximum de 6 mois pour les transactions.

Attention

Dans la situation où l’organisme de prêt refuserait cette nouvelle opération, l’acquéreur serait tenu de rembourser le solde de son emprunt avec des pénalités de remboursement anticipé (en moyenne de 3%) si la nature du prêt aidé l’autorise.

Bien préparer son dossier pour une demande de crédit immobilier

Toute demande de crédit immobilier sera examinée selon des critères factuels ayant pour but de minimiser le facteur risque d’un défaut de paiement.

Parmi ceux qui favorisent un accord de prêt, il y a une règle universelle que doit observer l’emprunteur : la bonne gestion de ses finances.

Il est évident qu’un dossier avec un apport d’au moins 10% sera toujours avantagé car il dénote une préparation sérieuse du projet immobilier en épargnant. Cependant, cet apport peut être facultatif selon les cas.

Prérequis favorables dans le cadre d’un dossier sans apport personnel, et conditionnés à la politique commerciale des banques :

  • Stabilité de l’emploi ;
  • Métier porteur ;
  • Saine gestion des comptes ;
  • Avoir un co-emprunteur ;
  • Reste à vivre convenable ;
  • Etre un jeune actif : la banque est compréhensive car il faut le temps matériel pour pouvoir épargner ;
  • Ouvrir un plan d’épargne avec virement automatique chaque mois d’une somme d’argent ;
  • Acheter sa résidence principale dans le neuf procure 3 avantages : pas de travaux à court et moyen terme, frais de notaire réduits à 2 ou 3%, facilité de la revente ;
  • Etre primo-accédant en demandant un PTZ dont le montant est considéré comme un apport pour le prêt complémentaire.

Toutes les banques ne proposent pas de prêts aidés dans leurs offres de crédit.

Bon à savoir

Le primo-accédant éligible à des prêts d’Etat devra impérativement se tourner vers les banques conventionnées pour soumettre sa demande.

Les banques agréées par l’Etat qui octroient des prêts à taux zéro sont référencées par la SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété).

Voici quelques-unes des banques partenaires de l’Etat :

  • Banque Populaire ;
  • BNP Paribas ;
  • Caisse d’Epargne ;
  • CIC ;
  • Crédit Agricole ;
  • Crédit du Nord ;
  • Crédit Foncier ;
  • Crédit Immobilier de France ;
  • Crédit Mutuel ;
  • La Banque Postale ;
  • LCL ;
  • MA banque ;
  • Natixis ;
  • Société Générale.

Acheter une résidence principale, secondaire ou investir dans le locatif ?

Dans la situation où le primo-accédant a comme priorité de développer un patrimoine immobilier, il sera judicieux de ne pas épuiser immédiatement ses atouts avec des prêts aidés réservés exclusivement à l’achat de sa résidence principale.

En effet, avec un plafond d’endettement atteint, prétendre souscrire un prêt supplémentaire sera plus délicat, même si sur le papier l’opération est objectivement rentable.

Si vous démarrez par l’achat d’une résidence secondaire ou décidez de financer un bien dans le locatif, le plan d’action qui aura un impact sur l’organisme de prêt peut suivre ce schéma :

  • Maximum d’épargne mensuelle ;
  • Temps libre consacré à sa formation sur la fiscalité et à la veille économique sur le sujet ;
  • Cibler une zone géographique et faire des visites immobilières pour évaluer le marché, se forger une expérience sur l’état des biens ;
  • Etudier la moyenne des loyers pratiqués localement ou les prix appliqués pour une location saisonnière si le but est de louer pendant 120 jours maximum sa résidence secondaire ;
  • Etudier le coût de gestion de sa location ;
  • Prévoir un crédit à remboursement différé de 12 mois afin de se constituer de la trésorerie en économisant la somme mensuelle non versée.

Avec ces actifs de connaissances, quand une bonne opportunité immobilière se présentera, soumettre sa demande de prêt à la banque sera perçu favorablement en termes de capital confiance.

A la suite de cette première opération ou d’investissements locatifs multiples, acheter sa résidence principale en primo-accédant sera réalisable. Quant à bénéficier des prêts aidés, tout dépendra évidemment de la tranche de revenus nets imposables.

Les avantages fiscaux pour un primo-accédant

Un primo-accédant pourra bénéficier de 2 types d’avantages selon les prêts aidés contractés :

  • Financier, avec un taux de crédit préférentiel de 0 à 3,90 %, pas d’apport personnel, suppression ou réduction des frais de dossier bancaires, subventions accordées selon certaines collectivités territoriales ;
  • Fiscal, exonération des frais de notaire, de la taxe foncière (15 ans sur du bâti neuf) et de la taxe d’habitation selon les cas.

Après avoir légiféré en faveur des primo-accédants, l’Etat a élargi son dispositif de défiscalisation afin d’augmenter l’investissement des particuliers dans des programmes de construction de logements neufs en pénurie sur le territoire français.

Le principe est d’encourager les ménages à investir dans un bien immobilier dédié à la location. En échange de quoi, l’Etat défiscalisera les gains des propriétaires, c’est-à-dire qu’il réduira leurs impôts.

Ce programme incitatif s’appelle loi Pinel.

Explication du fonctionnement de la loi Pinel

Nature du bien Conditions d’accès Avantages Inconvénients
Bâti neuf ou en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) • Durée de location au choix : 6, 9 ou 12 ans

• Possibilité d’acheter 2 logements maximum par propriétaire

• Réduction d’impôt :
– 12% pour un bail de 6 ans
– 18% pour un bail de 9 ans
– 21% pour un bail de 12 ans• Acquisition avec le PTZ, TVA et frais de notaires réduits

• Exonération de 2 ans de la taxe foncière

• Pas de plus-value immobilière au bout de 22 et 30 ans

• Durée maxi de la réduction d’impôt : 12 ans

• En cas de vente prématurée avant 6 ans = pénalités

• En cas de vente au terme du bail avec 1 prix de vente supérieur au prix d’acquisition = paiement de la plus-value immobilière

• Locataire dont les revenus ne dépassent pas un plafond

Loyers plafonnés selon les 3 zones géographiques du bien : zones sous tension

• Investissement non libre

En fonction de votre stratégie d’investissement, il faut intégrer le fait qu’un bien immobilier est un emplacement et des mètres carrés au bon prix. Ce n’est pas obligatoirement un allègement fiscal temporaire et forcément soumis aux réglementations contingentes des pouvoirs publics.

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