Prêt immobilier sans apport

Dans la pratique bancaire, un prêt immobilier est synonyme d’observation du triptyque : apport personnel, taux d’endettement et garantie. Néanmoins, la règle de l’apport n’est pas inscrite dans un texte de loi, il peut donc être facultatif, sous certaines conditions. Acheter un bien immobilier sans apport reste compliqué, mais possible, sachant que 9 à 13 % des dossiers de demandes de prêts sont accordés à ce jour, sans cette participation financière.

Prêt immobilier sans apport

Définition de l’apport

Dans le vocabulaire financier, un apport est la somme d’argent dont l’emprunteur dispose pour compléter son emprunt destiné à financer son projet immobilier. Ce montant exprimé en pourcentage est calculé sur la somme totale à emprunter.

Cet apport peut être issu d’une épargne, d’une rente, d’une donation, du produit d’une vente, etc. La norme actuelle veut que l’apport minimum soit de 10 % du montant total du bien. Ainsi, en souhaitant acquérir un bien d’une valeur de 150 000 €, on vous demandera un apport de 15 000 €.

Quel est le but de l’apport ?

Le coût d’un achat immobilier comprend son prix net de vente auquel se rajoutent les frais incompressibles de notaires, d’agence et de garantie. Ces frais annexes représentent en moyenne une majoration de 10 % sur le prix de base du bien.

Ne pas avoir d’apport personnel de 10 % au minimum, revient à dire que la banque doit prêter au moment de l’achat, une somme supérieure à la valeur effective du bien. Si l’emprunteur se révélait défaillant, la banque aurait prêté à perte. Malgré cette donnée anti économique, il s’avère que certains dossiers sont acceptés sans fonds de départ à la condition de présenter un excellent dossier.

Est-ce possible d’emprunter sans apport ?

L’emprunteur sera pénalisé puisqu’il n’aura donné aucune garantie à la banque quant à sa capacité d’épargne et de gestion de ses finances. Néanmoins, cet indicateur négatif peut être neutralisé selon le profil et la configuration du dossier de l’emprunteur.

Ainsi, le seuil d’acceptabilité du risque sera étudié en fonction des cas de figure suivants :

• Si l’emprunteur démarre sa vie professionnelle, il n’aura évidemment pas eu le temps matériel de se constituer de la trésorerie
• Un investisseur qui sauvegarde ses placements financiers et rémunérateurs pour la banque en voulant profiter de l’effet “levier” du prêt

Le manque d’apport peut aussi devenir bloquant, sauf en calibrant votre projet immobilier. Votre marge de manœuvre peut se situer sur différents axes :

• Révision du projet à la baisse
• Étude d’éligibilité à un prêt aidé
• Prêt à 110 %
• Acheter « Acte en main » rédigé par le notaire, pour un achat de particulier à particulier
• Demande d’un différé de remboursement de 12 mois pour un bien soumis à des travaux et/ou destiné à de la location, le temps de générer une épargne

Différences entre un dossier avec ou sans apport

L’étude d’un dossier de prêt avec ou sans apport repose sur le même socle d’évaluation : une projection de la solvabilité des emprunteurs. À part le fait qu’un apport facilite les conditions pour décrocher un emprunt intéressant (meilleur taux de crédit et d’assurance), il n’y a pas de différences notables sur le coût global du crédit.

L’apport est un critère majeur dans l’étude d’un dossier de prêt, mais n’influe pas obligatoirement sur le calcul du taux d’intérêt. Dans les faits il n’y a pas non plus de surtaxe sur l’assurance crédit basée sur l’âge, l’état de santé, les revenus, le restant à vivre de l’emprunteur, etc.

Cela signifie qu’à montant égal emprunté, le coût total du prêt peut être identique avec ou sans apport. La différence de traitement de dossier se jouera donc sur plusieurs éléments comme, le profil socio-économique de l’emprunteur, la valeur d’acquisition, la localisation et la destination du bien.

L’impact de l’apport en fonction du bien immobilier

Dans le cadre d’un crédit immobilier, la banque sera particulièrement attentive au bien sélectionné tel que son emplacement, la qualité de son adresse, l’état de l’immeuble, sa valeur ramenée à la tendance du marché immobilier. Le premier risque pour la banque étant une éventuelle baisse des prix. En cas de revente forcée, la banque risquerait de ne pas rentrer dans ses fonds.

Sur le plan économique, une résidence principale ou secondaire ne génère que des dépenses comme la taxe foncière ou les frais d’entretien souvent minorés, mais qui s’élèvent annuellement entre 1 et 2 % de la valeur du bien. Obtenir un prêt sans apport pour ce type de bien sera donc plus délicat.

En revanche, un bien destiné à la location, a fortiori acheté en SCI (Société civile immobilière) peut selon les cas compenser l’absence d’apport, au vu des perspectives de croissance économique de l’emprunteur.

Emprunter avec un seul salaire

Emprunter seul et sans apport est possible à la condition d’avoir un solide dossier. L’analyse portera sur différents points tels que :

• Une saine gestion des finances sans découverts ni dépenses dans des jeux de hasard
• Sécurité de l’emploi dans un secteur porteur et de préférence en CDI
• Des revenus élevés et en adéquation avec son niveau de vie
• L’absence de crédits à la consommation
• L’inventaire précis des éventuels placements ou biens de valeur, mais volontairement bloqués pour raison financière avantageuse
• La liquidité du bien immobilier sélectionné et sa destination

Quelles banques prêtent sans apport ?

Pour des raisons de prise de risques, il n’y a pas de banques spécialisées dans les crédits sans apport. Il s’agira donc pour l’emprunteur de les mettre en concurrence.

Solliciter des banques régionales indépendantes ou mutualisées peut représenter une bonne option, sachant que leur pouvoir décisionnel décentralisé leur procure une certaine liberté dans la gestion locale de leurs dossiers.

Parmi elles se trouvent (liste non exhaustive) :

• Banque Populaire
• Banque régionale de l’Ouest
• Caisse d’Épargne
• Crédit Agricole
• Crédit du Nord
• Crédit Maritime
• Crédit Mutuel

Le prêt à 110 %

Définition

Le prêt 110 % est destiné à financer intégralement le coût d’une opération immobilière soit 100 % de la valeur nette du bien et les 10 % des frais supplémentaires associés.

Ce prêt est destiné à 3 catégories d’emprunteurs :

• Les jeunes actifs qui démarrent leur vie professionnelle et réalisent leur premier achat immobilier
• Les particuliers disposant d’une épargne solide (assurance-vie, pierre-papier, portefeuille d’actions, etc.) et qui souhaitent diversifier leurs investissements par un achat dans la pierre
• Les investisseurs en locatif ayant une stratégie de croissance patrimoniale. Leurs avoirs représentent une bonne garantie.

Conditions d’octroi

Les prérequis sont les suivants :

• Avoir de très bons revenus : salaire et/ou rentes
• Être en CDI ou avoir 3 ans d’ancienneté en tant que TNS (travailleur non salarié)
• Avoir un reste à vivre suffisant pour couvrir l’ensemble des frais
• Avoir une gestion rigoureuse des comptes

Un sénior ayant une épargne, des placements financiers, un patrimoine immobilier, peut prétendre au prêt 110 %. S’il est retraité, ou sur le point de l’être, ses revenus sont pérennes. De ce fait, ces profils sont souvent appréciés des établissements de crédit.

Compromis de vente avec la clause « Acte clé en main »

Frais de notaire

En vertu de l’article 1593 du Code civil, « les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ».

Cependant, il existe une clause appelée « acte ou contrat clé en main » permettant au notaire d’établir un compromis notifiant que le vendeur prend à sa charge les frais inhérents à l’acquisition. De ce fait, la valeur nette du bien intégrera le coût des 8 % des frais de notaire, facilitant ainsi l’accord de crédit.

Techniquement, le montage du dossier sera le suivant :

Supposons que le prix net vendeur soit de 100 000 €, les frais annexes seront de 8 000 € (soit une moyenne de 8 % environ de frais notariés et fiscaux), le notaire indiquera la valeur de vente à 108 000 €. Ainsi, la banque de son côté fixera le prix réel de 108 000 € dans son étude de prêt.

Au déblocage des fonds, le vendeur encaissera les 108 000 €  dont il versera aussitôt la différence, soit les 8 000 € revenant au notaire. Bien entendu, dans cette opération, c’est toujours l’acheteur qui paie.

Les prêts aidés

Certains prêts aidés de l’État destinés à l’emprunteur à faibles revenus peuvent être des prêts constitutifs d’apport personnel dans le cadre d’un achat de sa résidence principale. Les montants accordés sont conditionnés aux ressources du foyer fiscal et à la zone géographique du bien. Réservé au primo-accédant, le PTZ (prêt à taux zéro) permet d’obtenir jusqu’à 40 % du coût total de l’opération à financer.

Le PAS (Prêt Action sociale) est combinable au PTZ. Il ne permet pas de payer les frais de notaire, mais tous les coûts annexes. Il peut financer jusqu’à 100 % de l’opération.

Le PEL (Prêt Épargne logement) permet d’obtenir jusqu’à 92 000 € de fonds dès lors que l’emprunteur soit titulaire d’un plan épargne logement.

Obtenir un crédit immobilier sans apport

Présenter un bon dossier passe par la préparation du projet qui peut se décomposer en trois étapes :

Étape N°1 : les données comptables

• Soigner ses comptes afin qu’ils soient créditeurs (3 à 6 mois minimum)
• Ouvrir un compte épargne avec 1 virement automatique mensuel même si le montant est faible
• Établir un plan de financement comportant tous les chiffres du projet
• Faire une présentation générale du bien : photo du bien, localisation, date de construction/rénovation, bail locataire si c’est le cas
• Indication du statut juridique et fiscal choisi si achat en SCI
• Préciser le type de location prévue si c’est un investissement locatif (nue, meublée, courte durée, colocation, etc.)
• Analyse chiffrée des revenus fonciers et de la rentabilité

Étape N°2 : votre contrepartie

Pour mener une négociation avec une absence d’apport, il sera judicieux de démontrer que vous établissez un partenariat avec la banque et qu’à ce titre vous allez :

• Souscrire une assurance prévoyance, habitation, véhicule
• Ouvrir dans l’établissement un compte épargne, assurance vie, etc.
• Réaliser un acte de nantissement si vous possédez d’autres biens immobiliers
• Domicilier votre salaire
• Faire baisser de 1 à 5 dixièmes de points le taux d’intérêt proposé
• Les frais de dossier peuvent être relégués en variable d’ajustement : les négocier si votre dossier est très qualitatif, les payer si votre dossier est tendu

Étape N°3 : points clés à négocier

Dans l’idéal, afin que vous ayez de bonnes conditions de prêt, il faudrait obtenir :

• Annulation de l’IRA : Indemnité de remboursement anticipé. Si cette clause est refusée, dans le cas d’un bien locatif par exemple, proposez une période de franchise de 7 ans incompressibles, après ce délai, la clause IRA deviendra caduque
• L’assurance emprunteur
• Gratuité en cas de remboursement anticipé partiel
• Demander un différé de remboursement
• Clause de modularité, ce qui vous permettrait d’obtenir gratuitement un rééchelonnement de votre prêt au besoin

Si votre dossier s’avère complexe et que vous préférez le confier à un professionnel du prêt immobilier, le courtier est tout indiqué pour porter votre projet. Les derniers chiffres indiquaient un taux de réussite de 30 % pour un dossier tendu sans apport.