Comment faire un rrêt immobilier pour sa résidence secondaire?

Faire un prêt pour une résidence secondaire à l’étranger

Chaque année, on estime que près de 10 000 à 15 000 français acquièrent une maison secondaire à l’étranger. La crise économique et financière de 2007 a fait chuter le prix de la pierre dans les pays tels que l’Espagne ou le Portugal, rendant ces destinations particulièrement attractives pour l’achat d’une résidence secondaire. Il est ainsi possible de trouver un appartement de 100 m2 sur la « costa brava » à moins de 150 000 euros, ce qui constitue un investissement très intéressant.

Cependant, faire un prêt pour une résidence secondaire peut s’avérer compliqué. En effet, les banques françaises sont souvent réticentes à accorder ce type de prêt.

Si vous souhaitez acheter une maison en Espagne par exemple, sachez que les banques ne prendront aucune garantie sur ce bien. La garantie est un moyen permettant aux banques de rembourser votre prêt en cas de litige, durant la durée de l’emprunt. Cette garantie permet notamment la saisie et mise aux enchères du bien. En effet, la saisie d’un bien est un droit français non applicable à l’étranger.

Cependant, il est possible d’acquérir la maison de vos rêves en Espagne, en profitant de solutions dédiées offertes par les banques.

Vous pouvez acquérir votre résidence secondaire en contractant :

• Un prêt hypothécaire avec une banque française ;
• Un prêt lombard avec une banque française ;
• Ou bien un prêt en direct avec une banque locale (dans le pays d’achat).

Un prêt hypothécaire avec une banque française

Le prêt hypothécaire concerne ceux qui disposent déjà d’un patrimoine immobilier en France. Dans ce cas, la banque prend garantie sur le bien français pour l’octroi d’un prêt finançant la résidence secondaire. Ce bien hypothéqué doit être hors garantie : vous ne devez pas avoir de prêt en cours sur ce bien.

Dans tous les cas, pour un prêt hypothécaire, la banque vous prête au maximum entre 50 % et 70 % de la valeur du bien hypothéqué. Les taux en France sont très attractifs. Actuellement, ils bénéficient les futurs acheteurs qui optent pour cette option avec un taux entre 1,3 et 1,6 % pour un taux fixe.

Un prêt lombard avec une banque française

Le prêt lombard permet d’emprunter en mettant en garantie votre épargne personnelle. L’épargne nantie est mise en garantie et bloquée sur un produit financier. Il s’agit le plus souvent d’une assurance vie. La banque vous prête entre et 50 et 100 % de votre épargne, en fonction du risque présumé du placement.

Ce type de financement permet à la fois de ne pas déplacer de l’épargne avec un rendement intéressant, et de ne pas souscrire d’assurance de prêt. En cas de litige, ce contrat consiste alors à céder à son assureur prêteur le contrat d’assurance vie si impayé. L’établissement bancaire ne lève le nantissement que lorsque vous remboursez le prêt dans son intégralité.

Sans ces garanties (assurance vie ou bien immobilier localisé en France), il est très difficile de souscrire un crédit immobilier en France pour acheter une résidence secondaire à l’étranger.

Un prêt dans une banque locale

La dernière solution consiste à contracter un prêt dans une banque locale. Cela implique d’ouvrir un compte bancaire dans le pays d’achat. Les banques locales seront également vigilantes à la stabilité professionnelle et financière de l’emprunter.

Par ailleurs, il s’agit de se renseigner au préalable sur le cadre législatif entourant le crédit immobilier dans le pays concerné. Il faut cependant bien définir les modalités de financement et notamment prendre en compte la fiscalité locale. Par exemple, l’Espagne impose une taxe foncière de 24,75% aux non-résidents. En outre, pour les non-résidents, le taux d’intérêt est généralement plus élevé que celui offert aux résidents. Les conditions proposées par les banques espagnoles pour l’acquisition d’une résidence secondaire sont généralement moins favorables que celles proposées pour acquérir une résidence principale. Les taux d’intérêts se situent autour de 2,5% et 2,6%.

Quels sont les taux des crédits pour l’achat d’une résidence secondaire ?

Exemple : Simulation de prêt immobilier pour l’achat d’une résidence secondaire (prêt contracté en France).

Pour l’achat d’un bien de 120 000€ sur une durée de 20 ans avec un taux d’intérêt à 1,43%, les mensualités seront de 772€ par mois pour un coût du crédit de 30 854€.

Mensualités pour d’autres durées de prêt

Mensualité AC : Mensualité maximale assurance comprise, au taux moyen constaté sur le marché

Taux HA : Taux du prêt principal hors assurance

Quelle assurance choisir en souscrivant à un prêt immobilier pour une maison secondaire ?

Il n’existe pas d’obligation légale à devoir souscrire à une assurance lorsque l’on contracte un prêt immobilier. Cependant, de manière générale, la banque demande à l’emprunteur d’acquérir une assurance pour l’octroi d’un prêt immobilier pour une résidence secondaire, comme c’est le cas pour une résidence principale. Il est cependant possible de choisir l’organisme qui assure le prêt, et de ne pas accepter l’assurance de groupe proposée par la banque (loi Lagarde). Vous avez ainsi la possibilité de faire marcher la concurrence afin de trouver le meilleur taux d’assurance pour un même niveau de garanties.

Souvent, les garanties exigées sont les mêmes que celles demandées pour l’achat d’une résidence principale :

• décès invalidité ;
• perte totale et irréversible d’Autonomie (PTIA) ;
• Incapacité de travail temporaire (ITT) ;
• Invalidité permanente totale (IPT).

Y a-t-il une déduction d’impôts sur les intérêts d’un prêt immobilier pour une résidence secondaire ?

L’achat d’une résidence secondaire n’ouvre pas droit à une réduction d’impôt. En effet, dans l’immobilier, la plupart des dispositifs de défiscalisation s’appliquent aux résidences principales. Cependant, vous pouvez bénéficier de certains avantages tel qu’une réduction de la TVA (selon certains critères) ou de primes à l’énergie pour financer vos travaux de rénovation.