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Prêt immobilier PACS

En matière de statut marital, être marié, en concubinage ou bien pacsé offre auprès des banques le même traitement favorable dans la mesure où 70% des emprunteurs font une acquisition immobilière en couple.

Un prêt immobilier pour un couple pacsé sera donc soumis aux mêmes conditions d’accessibilité que pour un couple marié. Les différences notables se situeront au niveau juridique en cas de changements de situation du ménage, de la date et du régime choisi au moment de la signature du Pacs.

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Comment faire un emprunt immobilier en étant pacsé ?

Dénomination juridique du Pacs et implications

Le Pacs ou « pacte civil de solidarité est un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune.” – (article 515-1 du Code civil).

Le Pacs constitue donc un cadre juridique avec des droits et des devoirs réciproques de chaque partenaire impactant leurs intérêts économiques, notamment dans la propriété de biens achetés séparément ou ensemble.

Avant toute démarche de demande de prêt immobilier, le couple pacsé doit considérer deux éléments, le régime dont il dépend et les termes de la convention qu’il aura préalablement rédigée à la signature du Pacs.

Par défaut, tout Pacs signé avant le 1er janvier 2007, le régime de l’indivision s’applique. Cela signifie que chacun bénéficie d’une part égale du bien en termes de financement et d’apport. Néanmoins, il est légal d’ajuster dans l’acte d’acquisition auprès du notaire un pourcentage correspondant aux sommes apportées en propre par l’un ou l’autre des partenaires.

Par exemple, une répartition 60/40 des parts du bien, indiquera à quelle hauteur chacun est copropriétaire du bien.

Après la date du 1er janvier 2007, les biens achetés sont soumis au régime de la séparation des biens. Ainsi, chaque conjoint dispose d’une exclusive propriété des biens achetés avant et après cette date de modification du texte de loi.

L’indivision peut cependant être choisie lors de la rédaction de la convention du Pacs.

Si cette clause n’a pas été formellement rédigée, les 2 conjoints ont néanmoins le droit d’acquérir en indivision un bien immobilier.

Il y aura ici deux options en fonction de la situation, soit chacun d’entre eux indique sa part de financement, soit si rien n’est précisé, l’affectation de la propriété du bien sera pour moitié à l’un et à l’autre, soit du 50/50.

Parcours d’une demande de prêt immobilier d’un couple pacsé

Une fois le bien immobilier sélectionné, la promesse de vente rédigée par l’agence immobilière ou par le notaire aura fait mention des modalités de financement, ainsi que du régime dont dépend le couple d’acheteurs.

C’est ce document qui orientera l’étude de dossier de demande de prêt de la banque.

Le couple sera donc co-acquéreur et co-emprunteur. L’acte de propriété établi par le notaire à la signature fera mention des quotes-parts respectives.

Bon à savoir

L’organisme de prêt traitera de préférence un seul dossier pour deux co-emprunteurs, plutôt que deux dossiers individuels pour un seul bien.

Récapitulatif

Pacs et convention Répartition des biens
Avant 2007 Indivision : 50 /50 ou bien X % pour le conjoint 1 et X % pour le conjoint 2
Après 2007 Avec un co-emprunt : pas de séparation des biens car la règle du 50 /50 s’applique par défaut, sauf notifications de quote-parts respectives sur la propriété.

Cette clause légale, est une garantie pour la banque de percevoir le remboursement intégral du prêt ce qui impacte évidemment sa décision d’accord, dès lors que les revenus et les garanties du couple pacsés le permettent. La règle de base du PACS concernant les finances du couple, indique que les 2 partenaires sont tenus solidairement à l’égard des tiers des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante. Cela vaut pour un emprunt immobilier contracté en commun.

Avantages et inconvénients du Pacs dans un achat immobilier

L’achat immobilier par emprunt bancaire pour un couple pacsé ne diffère donc pas des modalités appliquées pour un couple marié qui aurait un contrat de mariage ou serait sous le régime de la communauté de biens.

Cependant, l’inconvénient majeur du Pacs dans un achat immobilier porte sur l’héritage en cas de décès et la protection du survivant. La question de succession et de transmission d’un patrimoine bâti à 2 se compliquera en cas de descendance issue d’un premier lit.

Récapitulatif

Avantages Inconvénients Mesures de protection
Facilité et rapidité d’adhésion et de dissolution du Pacs Régime avant ou après le 01/01/2007 Rédiger la convention décrivant le régime choisi.
Pas de droits de successions Les pacsés ne sont pas héritiers l’un de l’autre Rédaction d’un testament dont le légataire peut recevoir la quotité maximum sans déshériter totalement les enfants du 1er lit (= réserve héréditaire incompressible).
La tontine : le dernier vivant sera considéré comme seul propriétaire de la totalité des actifs. Les droits de mutations s’élèvent entre 5 à 10% de la valeur totale du bien.

 

Pas de régime d’indivision

Peut être suspectée de donation cachée.

Pas de droit de successions de 60%

Les héritiers n’ont aucun droit sur le bien

Doit faire l’objet d’un acte notarié au moment de l’acquisition
Droit d’usage et d’habitation au survivant N’est pas un usufruit, le survivant ne peut pas louer le bien.

S’il venait à quitter le logement, les héritiers du 1er pacsé décédé récupéreraient l’usage du bien.

Doit être formalisé par testament
Pas de retraite de reversion Placements et liquidités au travers de contrats d’assurance vie hors succession héréditaire permettent de mettre à l’abri le conjoint.

Que se passe-t-il concernant le crédit immobilier en cas de séparation ?

Solidaires des dettes contractées, un couple pacsé se trouve dans l’obligation de rembourser les échéances de son emprunt immobilier.

Qu’il y ait séparation et dissolution du Pacs ne les affranchissent pas de leurs obligations.

Pour régler cette question de partage équitable, 3 solutions s’offrent au couple séparé :

  • Aucun des co-emprunteurs ne souhaite conserver le bien : mise en vente du bien pour couvrir le remboursement anticipé du prêt. Si la somme se révélait insuffisante pour solder le prêt, la partie manquante serait due par les co-emprunteurs.
  • Les co-emprunteurs souhaitent conserver ensemble le bien : malgré la séparation, un accord entre les parties permet de conserver ensemble le bien en s’acquittant des remboursements et des coûts d’entretien du bien. La banque doit être informée de ce changement marital.
  • Un co-emprunteur souhaite conserver le bien : procédure via la banque de désolidarisation du prêt puis validation auprès du notaire pour modification du titre de propriété. Il s’agira ici de racheter la part de l’ancien conjoint.

Dans ce cas là, l’assurance du prêt devra être modifiée ainsi que le dossier de prêt en fonction de la solvabilité du seul acheteur.

Que devient l’emprunt si les partenaires se marient ?

Du Pacs au mariage, à part l’état civil, rien ne changera au niveau du remboursement du crédit immobilier en cours et des obligations mutuelles des co-emprunteurs.

Le régime matrimonial par défaut étant celui de la communauté réduite aux acquêts (cela concerne 4 couples sur 5), les biens achetés après le mariage sont communs. Pour les biens acquis sous le Pacs en indivision, les conditions de souscription du prêt seront inchangées.

Si le couple opte pour le régime de la communauté universelle, les biens mobiliers et immobiliers ainsi que les dettes contractées avant le mariage, deviennent communs au couple.

Est-il préférable d’emprunter en étant pacsé ou marié ?

A contrat de prêt égal entre un couple marié ou pacsé, les modalités et les engagements des co-emprunteurs sont identiques.

Une règle pour les 2 cas s’impose cependant avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier, c’est de connaître le type de régime auquel souscrire. C’est lui qui conditionnera dans l’avenir la gestion du bien et la sécurité financière respective des conjoints.

Comparatif d’un achat immobilier en étant mariés sous la communauté de biens et pacsés sous le régime de l’indivision

Caractéristiques Mariage Pacs
Prêt bancaire co-acquéreurs et co-emprunteurs Oui Oui
Apport Individuel et nominatif notifié Non Oui : pourcentage calculé au prorata apporté par chaque conjoint
Solidarité face aux dettes Oui Oui
Régime fiscal Imposition commune Imposition commune
Causes de dissolutions Divorce, décès Séparation et rupture de Pacs, mariage, décès
Conséquences patrimoniales suite à rupture L’actif de la communauté est partagé par moitié entre les époux

Pension compensatoire possible sur jugement

Les biens indivis sont partagés par moitié, sauf modalités conventionnelles contraires

Le régime de la prestation compensatoire ne s’applique pas aux partenaires de Pacs

Conséquences patrimoniales suite décès de l’un des conjoints Usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux

• La propriété de la moitié des biens en présence des père et mère du conjoint défunt et en l’absence de descendants

Pension de réversion possible pour le conjoint survivant

Pas d’héritage du partenaire du Pacs sauf disposition testamentaire

Les mutations entre vifs consenties entre partenaires demeurent imposables avec un abattement de 80 724 € sur la part du partenaire lié au donateur par le Pacs

Pas d’éligibilité à la pension de réversion

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