Crédit immobilier pour expatrié ou non-résident

Acquérir un bien immobilier pour un expatrié ou un non-résident français peut paraître difficile voire impossible. Cependant, sous certaines conditions, il est possible d’obtenir un crédit immobilier pour accéder à un logement. L’emprunteur devra néanmoins souscrire à une assurance et s’entourer de certaines garanties.

Comment souscrire à un crédit immobilier en étant expatrié étranger en France ?

Il convient de distinguer la situation d’un expatrié étranger en France d’un expatrié français à l’étranger.

Si cela peut s’avérer difficile, un expatrié étranger en France peut toutefois obtenir un crédit immobilier. Pour cela plusieurs étapes sont à suivre.

En premier lieu, il faut vérifier ses conditions d’éligibilité à un crédit. Une banque va étudier la situation financière de celui-ci et sa situation professionnelle.

L’établissement financier examinera par exemple le type de contrat qui lie l’expatrié à l’entreprise dans laquelle il travaille ou l’activité que celui-ci développe. Un expatrié aura ainsi plus de chance à obtenir un crédit s’il est au sein d’une grande entreprise française avec un bon salaire. La banque vérifiera également la situation familiale de l’expatrié ainsi que son projet immobilier.

L’expatrié va devoir choisir la banque et préparer son dossier de demande de prêt.

Il devra fournir de façon détaillée des pièces justifiant de :

• Son identité : la copie de la carte d’identité recto verso ou du passeport
• Sa domiciliation
• Sa situation matrimoniale et familiale
• Ses revenus
• Son contrat de travail en cours
• Sa situation financière : les prêts éventuels en cours, un endettement.
• L’état de son patrimoine.

Un bilan de santé peut également être demandé.

Une banque demandera souvent un apport initial plus important que dans le cas d’une demande de crédit immobilier pour un résident français. Ceci peut représenter de 20 % à 30 % de la valeur du bien (contre 10 % en temps « normal »).

L’établissement financier peut aussi demander une garantie réelle comme une hypothèque conventionnelle sur le bien immobilier en question.

La banque va s’intéresser également à la situation fiscale de l’emprunteur. Il est plus difficile de vérifier la situation financière d’une personne ne payant pas d’impôts en France. Ainsi un expatrié soumis à l’impôt à la source devra renseigner la «tax return». Celle-ci s’applique surtout dans les pays anglo-saxons. Pour les pays n’appliquant pas cette taxe, la banque exigera un document appelé Legal opinion délivré par un avocat et simulant le coût de l’impôt de l’emprunteur

Comment souscrire un crédit immobilier en France lorsque l’expatrié est français à l’étranger ?

Un expatrié français à l’étranger peut vouloir investir en France pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif.

Les banques françaises sont réticentes à accorder de tels prêts mais cela reste possible. Elles sont en effet frileuses de s’engager dans ces dossiers lorsque le client est à des milliers de kilomètres et qu’il existe un décalage horaire important qui rend difficile de le joindre en cas de litige par exemple.

Il peut être ainsi conseillé de passer par un courtier immobilier qui fera le relais entre la banque et l’expatrié.

L’établissement financier va étudier le dossier de l’expatrié : son niveau de revenus, son niveau d’endettement, ses garanties et son apport.

Le pays d’expatriation va aussi conditionner l’accès ou non au prêt. Certains pays connaissant une crise géopolitique peuvent être exclus par les banques.

La banque va étudier le contrat de l’expatrié. Si c’est un contrat de détachement, c’est-à-dire français mais détaché à l’étranger l’expatrié n’aura pas de mal à avoir son prêt. En revanche si le contrat est local, les banques seront plus réticentes à accorder le prêt.

Si le crédit est fait en vue d’un investissement locatif la banque peut demander en contrepartie la domiciliation des revenus locatifs. Ce n’est pas une obligation mais cela peut faciliter la demande de crédit.

La banque va vérifier le taux d’endettement. Ainsi, la somme des mensualités et des charges de l’expatrié ne doit pas dépasser un certain montant du revenu.

Enfin, comme mentionné précédemment, l’établissement financier demandera souvent un apport initial plus important que pour un emprunteur résident en France.

Que devient le crédit si l’emprunteur résidant Français quitte la France ?

Avant de souscrire à un prêt immobilier l’emprunteur doit s’assurer de certains éléments afin de le protéger en cas de déménagement à l’étranger.

L’emprunteur peut choisir de rembourser son prêt par anticipation dans le cadre d’un déménagement. Il doit alors vérifier que les pénalités de remboursement anticipé ne seront pas dues en cas de déménagement.

L’emprunteur peut également décider de transférer le capital restant du prêt actuel sur un nouveau bien.

Afin de ne pas être pénalisé l’emprunteur peut choisir une garantie sous forme de caution plutôt qu’une hypothèque sur son bien.

Quoiqu’il en soit, l’expatrié doit tout mettre en œuvre avant son départ pour pouvoir continuer à rembourser ses mensualités. Il doit faire part à l’établissement bancaire de son départ et lui donner toutes les informations nécessaires permettant de le joindre.

Le compte bancaire servant au remboursement de rachat de crédit doit rester ouvert et continuer à être alimenter.

Quelle assurance choisir pour un crédit immobilier quand on est expatrié ou non résident ?

La banque demandera dans la majorité des cas la souscription d’une assurance pour l’emprunteur. L’emprunteur non-résident est soumis aux mêmes devoirs que le ressortissant français mais également aux mêmes droits.

Depuis la loi Lagarde de 2010, l’expatrié peut choisir une assurance externe à celle de sa banque. Celui-ci peut ainsi comparer les offres et souscrire à la plus avantageuse pour son dossier.

Pour les ressortissants de l’Union européenne il est facile de souscrire à une assurance de crédit immobilier, de même que pour les pays qui ne sont pas considérés à risque.

En revanche pour certains pays il sera plus compliqué, voire impossible d’obtenir une telle assurance. Il existe une liste de pays considérés à risque sur le site du Ministère des Affaires étrangères et du Développement international.