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Prêt immobilier au chômage

Etre en période de chômage et vouloir contracter dans le même temps un prêt immobilier peut sembler particulièrement antinomique. Quelle banque prêterait dans ce contexte fragile, alors que très souvent elle demande à l’emprunteur en poste une « garantie perte d’emploi » ? Si le montage d’un tel dossier de prêt s’avère ardu, il reste réalisable moyennant certains types de garanties et un dossier rationnellement construit.

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Est-ce possible d’emprunter en étant au chômage ou au chômage partiel ?

Bien évidemment, dans l’étude du dossier, la banque mettra en perspective les modalités juridiques en matière d’indemnisation du chômage, soit selon la loi :

  • Le montant des allocations chômage dépend des salaires perçus au cours des 12 mois précédents la fin du contrat de travail.
  • La durée des indemnités est fixée à 24 mois pour les moins de 53 ans et 36 mois pour les 53 ans et plus.
  • En moyenne, le montant des allocations s’élève à 60% de l’ancien salaire.
  • Le temps moyen nécessaire pour retrouver du travail représente une durée de 8 mois, durée qui augmente si l’on fait partie de la génération X (les quinquagénaires et plus).

La clé de voûte du dossier reposant en toute logique sur la sortie du chômage de l’emprunteur, les caractéristiques de son profil seront examinées selon :

  • Le métier exercé avant la perte d’emploi
  • Le lieu géographique : milieu urbain ou rural
  • L’âge de l’emprunteur et selon le cas son état de santé
  • La date du démarrage du chômage
  • Une stricte gestion du ou des comptes sans incidents
  • Le montant total du prêt demandé

Les points positifs pouvant appuyer l’acceptation d’un dossier de prêt :

  • Pas de crédit en cours
  • Un apport personnel de 20 % minimum, ou apport par emprunt familial : prêt mezzanine (non impactant sur la capacité d’emprunt et le taux d’endettement)
  • Un capital immatériel, des rentes
  • Une caution privée
  • Un co-empruteur
  • Le coût du remboursement du crédit inférieur ou égal au montant du loyer

Dans le cas d’un chômage partiel ou technique, le salarié étant toujours sous contrat de travail avec son entreprise, le manque à gagner en salaire est conjoncturel. Des indemnités complémentaires sont mises en place par l’Administration du travail (DIRECCTE).

Il est à noter cependant dans ce contexte, que les conditions d’emprunt se durcissent avec une hausse des taux d’intérêt et un allongement de la durée du prêt, alors même que le marché immobilier est toujours dans une phase ascendante au niveau des prix.

Pour un chômeur en fin de droits, la probabilité d’obtenir un prêt immobilier est quasi nulle. En revanche il sera éligible à l’APL (aide personnalisée au logement).

Peut-on emprunter avec un conjoint au chômage ?

Lorsqu’un ménage marié ou pacsé emprunte pour un investissement immobilier, la dette repose sur les deux revenus, l’organisme financier divise donc le facteur risque, ce qui renforce en retour la solvabilité du dossier.

Dans la configuration d’un emprunt à 2 avec un conjoint au chômage, le curseur  d’évaluation d’un dossier de prêt sera positionné :

En amont :

  • Un CDI d’au moins 3 ans dans la même entreprise
  • L’allocataire des indemnités chômage devra être au début de sa période de chômage
  • Un apport personnel d’au moins 10%
  • Une gestion rigoureuse des comptes

En aval :

  • Une assurance emprunteur qui couvre les risques de décès, de maladie, d’invalidité, d’incapacité de travail ou de perte d’emploi
  • L’assurance emprunteur à des fins de garantie
  • Signature d’une caution solidaire qui engage tous les biens de la communauté

Si le conjoint en CDI, signe pour être garant, il ne sera pas co-acquéreur et donc ne figurera pas sur le titre de propriété du bien. Sa seule obligation sera de rembourser les mensualités de l’emprunteur en cas de défaillance de ce dernier et ceci jusqu’au terme de l’emprunt. S’il décédait entre temps, la dette serait transférée à ses héritiers.

Faut-il prendre une assurance chômage en souscrivant à un prêt immobilier ?

Bien que n’étant pas obligatoire, la question de l’assurance chômage se pose automatiquement quand on souscrit un prêt immobilier.

Comme emprunter c’est prévoir, toutes les parties prenantes ont un intérêt à se prémunir des aléas liés au marché de l’emploi. Pour cela, l’assurance chômage qui comme son nom l’indique doit se substituer ponctuellement à l’emprunteur, propose des prestations moyennant un pourcentage sur la totalité du prêt.

Dans ce secteur, il est important de faire une analyse comparative des modalités de prise en charge et du coût global qui pèse sur un emprunt.

Quels éléments prendre en compte pour évaluer la pertinence d’une assurance chômage ?

Tout établissement confondu, le taux annuel s’élève entre 0,10 % à 0,60 % du capital emprunté.

Il y a des conditions pour souscrire à une assurance chômage. Légalement, l’emprunteur doit être salarié au moment de la signature du contrat et il a l’interdiction de faire jouer l’assurance dans le cas d’une rupture conventionnelle avec son employeur.

Il existe également des conditions variables différentes selon les assureurs, qui peuvent demander les critères suivants :

  • Exigence d’ancienneté selon les organismes
  • Age limite 55 ans
  • Remboursement de l’assurance sur une période allant de 2 à 3 ans de chômage
  • Carence de 4 à 12 mois suivant la signature du prêt
  • Mensualités couvertes partiellement, soit entre 30 et 80 % du montant total de la mensualité

Finalement, cette assurance n’est pas rentable pour l’emprunteur, ni même pour l’organisme assureur qui met des freins à son accession.

Il est préférable d’épargner cette somme non versée, ou mieux, si la nature de votre bien  immobilier s’y prête, montez un dossier de prêt en optant pour un différé de remboursement qui peut s’étendre de 1 à 3 ans, en fonction du contrat de prêt.

Quelles banques prêtent aux chômeurs et quels sont les crédits immobiliers adaptés aux chômeurs ?

La première démarche élémentaire pour monter un dossier de prêt immobilier consistera à s’adresser à sa banque historique qui détient toutes les informations concernant la tenue des comptes et la capacité d’endettement.

Si la banque ne vous suit pas, il existe des dispositifs d’Etat d’aide à l’accession à la propriété.

Prêts d’Etat Conditions d’éligibilité
PTZ ou prêt à taux zéro : certains départements ou communes ont mis en place leur propre PTZ (ex : les Hauts de Seine, Toulouse) • Sans conditions de ressources
• Résidence principale dans le neuf ou répondant aux dernières normes énergétiques
• Le bien devra se situer selon une classification géographique
PAS ou Prêt d’Accession Sociale proposé aux acquéreurs bénéficiaires d’une APL • Limité selon un plafond de ressources, le nombre de personnes composant le ménage, et soumis à un maillage géographique
• Durée du prêt de 5 à 30 ans
PC ou Prêt conventionné accessible aux allocataires de l’APL • Pas d’apport, ni conditions de ressources
PPL : Prêt Paris Logement 0% cumulable avec le PTC • Localisation exclusive à Paris
• Résidence principale
• L’acquéreur doit prouver qu’il est parisien depuis au minimum 1 an avant sa demande de prêt
• Ne doit pas avoir été propriétaire d’un logement depuis 2 ans

Prêt immobilier obtenu avant la perte d’emploi : sa révision

Dans la situation où l’emprunteur se retrouve au chômage, avec en corollaire une perte de revenus, il est possible de renégocier les termes du contrat de prêt.

Vous avez 2 options, la renégociation du crédit ou son rachat par un autre établissement.

Vous vous adresserez donc dans un premier temps à l’organisme prêteur avant d’étudier les offres d’autres banques.

En effet, selon leurs administrations internes, le réajustement de crédit peut être variable et plus ou moins intéressant.

Exemple comparatif de mécanismes bancaires

Banques Conditions de renégociation ou de rachat de prêt
Crédit Mutuel Favorise le rachat (possibilité de regrouper tous les crédits en cours)
La Banque Populaire • Rachat des prêts épargne logement
• Prêt conventionné ou prêt à l’accession sociale
• Prêt habitat classique
• Prêt social = possibilité de réviser les montants de remboursement et la durée du crédit
La Société Générale Pour le rachat, elle privilégie une souscription à un organisme de caution
La Caisse d’Epargne Pour le rachat , elle exige la domiciliation de tous les comptes + la souscription d’un plan d’Epargne + étant une banque mutualiste, elle demande à tous ses clients de souscrire à 200 € minimum de parts sociales, rémunérée à 1,75 %

La durée de remboursement restante du prêt doit être supérieure à la durée écoulée. Pour qu’il y ait un intérêt financier, Il faut considérer plusieurs paramètres :

  • Le montant du capital dû doit être élevé
  • La différence entre le taux accordé et le nouveau taux doit être de 0,7 à 1 point.
  • Intégrer tous les frais de dossier liés à cette révision qui donnera lieu à un avenant au contrat de prêt.

Bon à savoir

Formule pour mesurer la rentabilité de l’opération :

Capital restant dû = Mensualité X (1-(1 + Taux/12 ) – Mensualités restantes) X (12/Taux)

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