Peut-on obtenir un prêt immobilier avec un cancer?

Que se passe-t-il quand on déclare avoir un cancer dans le questionnaire santé de la demande de prêt ? Sachez d’emblée que votre dossier ne rentrera pas dans les conditions standards d’une étude de prêt bancaire classique. Il s’agira en effet d’évaluer le « risque aggravé de santé » pour mettre en place des conditions de garanties qui peuvent se révéler au final drastiques, incomplètes et onéreuses.

Souscrire à un prêt immobilier en ayant un cancer

Dans cette situation de maladie en cours, il sera très difficile d’obtenir un prêt immobilier mais pas rédhibitoire.

En effet, initialisée par les pouvoirs publics sous le nom de Convention AERAS (acronyme de : s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) l’accès à l’emprunt pour les personnes malades ou ayant des antécédents de santé est désormais possible sous certaines conditions.

La convention AERAS repose sur 4 principes :

• Cadre spécifique de personnes ayant des antécédents de santé ou étant malades pour obtenir des droits complémentaires en matière d’assurance
• Le droit à l’oubli : possibilité dans certains cas de ne pas déclarer son cancer dans le questionnaire de santé
• La grille de référence AERAS : obligation pour l’assureur d’accepter certains cancers ou autres maladies après une certaine période.
• L’écrêtement ou limitation de surprime si celle-ci est excessive

Le mode opératoire de ce dispositif est appliqué par tous les organismes d’assurance.

Concrètement, si vous avez déposé votre demande de prêt dans une banque, votre dossier de niveau 1 (analyse des risques standards) sera refusé avant d’être transféré au niveau 2 de la compagnie d’assurance partenaire de la banque, qui demandera des compléments d’informations médicales. Si là encore il y a refus, la dernière étape est le niveau 3 où les cas les plus complexes sont traités par une communauté d’experts en assurance appelée BCAC (Bureau Commun des Assurances Collectives).

A ce stade, il faut savoir que seulement 20% des dossiers font l’objet d’une proposition d’assurance.

Le délai moyen de traitement d’un dossier présentant un risque médical prend entre 4 et 5 semaines. Dans l’intervalle, si vous avez signé un compromis de vente du bien immobilier, les intermédiaires comme le vendeur et le notaire, manifesteront de l’impatience.

Partant du principe que vous avez au préalable fait une étude financière pour évaluer votre capacité d’emprunt, la durée et le taux d’intérêt du prêt que vous pouvez escompter, il serait judicieux d’inverser le parcours du prêt. C’est-à-dire, commencer par étudier les prestations et coûts des assureurs pour obtenir les garanties exigibles par la banque. En effet, vous avez le droit de souscrire une assurance emprunteur extérieure sans augmentation du taux de prêt qui serait une pratique illégale.

Assurance de prêt immobilier et cancer

Avant même d’entamer toute démarche d’éligibilité, il faut savoir que le cadre d’application de la convention AERAS s’applique sur la base de ces 3 conditions :

• Le montant assuré doit être inférieur ou égal à 320 000€ pour un prêt concernant la résidence principale (les prêts relais ne sont pas pris en compte)
• Le contrat d’assurance doit finir avant votre 71^ème anniversaire
• L’affectation du prêt concerne un prêt immobilier ou professionnel pour achat locaux ou matériels

Ensuite, dans la mesure où chaque banque a ses propres critères d’analyse de gestion des risques, les garanties demandées peuvent s’additionner et augmenter symétriquement le coût total de votre emprunt. Certaines qui sont aussi exigées par l’organisme prêteur, peuvent être refusées par l’assurance.

Il sera de l’intérêt de l’emprunteur d’obtenir une assurance couvrant le maximum de risques pour protéger son investissement en cas de défaillance liée à son état de santé.

Liste des garanties variablement exigées par les banques dans le cadre de la convention AERAS

• DC – PTIA : Décès + Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (exigée pour tous les emprunteurs)
• IPT : Invalidité permanente totale
• ITT : Incapacité temporelle totale de travail

En fonction de l’importance du risque à assurer, une surprime d’assurance allant de 25 % à 300 % en fonction de la compagnie d’assurance peut être appliquée.

Cette surprime peut néanmoins être écrêtée, c’est-à-dire réduite sous les conditions suivantes :

• Les revenus de l’emprunteur et le nombre de parts du foyer fiscal
• L’âge de l’emprunteur
• Le type de prêt

Il sera également intéressant d’opter si possible pour une surprime dégressive à partir de la 6^ème année où statistiquement le moment critique de la maladie s’éloigne.

Le point crucial du dossier est d’obtenir une garantie ITT et IPT. Si c’est rejeté, la banque peut consentir à étudier d’autres garanties comme par exemple :

• Hypothèque sur d’autres biens immobiliers que celui que vous achetez
• Prise de garantie sur un portefeuille de valeurs mobilières ou de contrats d’assurance vie : le nantissement.
• Prévoyance individuelle ou d’entreprise
• Cautions

Situation où un cancer se déclare en cours de remboursement d’emprunt

Pour tout changement grave d’état de santé, l’emprunteur est tenu d’en informer sa banque.

Le prêt comportant l’assurance ne pourra pas être résilié mais sera soumis à un avenant adapté avec une grande probabilité de surprime.

Dans le cas où vous avez signé à l’adhésion de votre contrat de prêt, une clause d’irrévocabilité des garanties, l’assurance prendra le relais et vous resterez couvert en fonction des garanties souscrites.

Cependant, dans cette nouvelle configuration personnelle, votre assurance risquerait éventuellement de ne plus être suffisante. Or, changer de contrat d’assurance est désormais possible depuis la loi Bourquin de 2018 qui autorise un changement ou une résiliation de l’assurance emprunteur à chaque date anniversaire du contrat.

Difficultés à emprunter en fonction du type de cancer

Les prêts immobiliers sont pour une banque et une compagnie d’assurance des produits financiers vendus à crédit. Leur rôle commercial est de réaliser une projection sur la solvabilité présente et future de leurs clients.

Dans le cas d’une maladie présentant un risque aggravé de santé comme le cancer, ils statueront en fonction de statistiques et d’une grille de référence établie par l’AERAS listant les pathologies relevant d’une assurance emprunteur spécifique.

Est-ce compliqué d’emprunter après avoir eu un cancer ?

Passé le délai de fin de thérapie suite à un cancer, s’applique un article figurant dans la Convention AERAS appelé « droit à l’oubli ». Il stipule que passé un certain délai variable selon les maladies, l’emprunteur n’est plus dans l’obligation légale de le signaler.

De ce fait, emprunter pour un achat immobilier n’est plus aussi compliqué que pour une maladie en fin de traitement où les statistiques de rechute ne jouent pas en faveur de l’emprunteur.

Voilà un extrait de délais pour bénéficier d’une prescription en ne mentionnant pas les antécédents médicaux auprès de la banque et des organismes d’assurance.

L’élément qui se dégage d’une procédure de demande de crédit immobilier pour un emprunteur ayant ou ayant eu un cancer c’est la grande complexité technique du dossier.

Beaucoup de paramètres rentrent en jeu pour conditionner l’accord de prêt. Il faut garder à l’esprit que la banque sécurise son prêt et que l’emprunteur doit également veiller à ses propres intérêts en n’acceptant pas tout à n’importe quel prix.

Demander le concours d’un courtier assurance emprunteur en risque aggravé de santé est recommandé. Choisir un professionnel du domaine vous permettra d’obtenir une étude sur-mesure, comparative et objective des meilleures assurances du marché sélectionnées pour votre situation.

Que disent les statistiques ?

Selon les dernières statistiques, sur les 4 millions de demandes d’assurances de prêt, 13% des dossiers présentaient un risque aggravé de santé.

Or, sur ces 13% seuls 3,1% des demandes ont été classées sans suite.