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Prêt immobilier pour artisan

Est-ce possible de souscrire à un crédit immobilier en tant qu’artisan non salarié ?

En tant qu’artisan non salarié n’ayant pas de revenus fixes réguliers, contracter un prêt immobilier peut sembler plus difficile que pour des personnes salariées. Or, il n’en n’est rien, même si les banques se montrent plus exigeantes que pour un salarié en CDI par exemple.

En effet, la banque devra jauger la pérennité de votre entreprise pour se prémunir contre une cessation d’activité.

En dehors des chiffres bruts, l’analyse financière de votre dossier de prêt sera donc examinée selon trois indicateurs temporels : l’ancienneté, la situation actuelle et une projection de votre activité dans le futur.

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Avoir un bon dossier pour obtenir un prêt immobilier en tant qu’artisan

Un maître mot pour la constitution d’un dossier de prêt solide : garantie.

La banque donnera un avis favorable à votre demande de prêt dès lors que tous les critères de solvabilité sont réunis.

Pour réaliser cette analyse financière, la banque étudiera :

  • Les revenus générés par l’activité artisanale, au minimum à partir des 3 derniers exercices comptables
  • La bonne santé de l’entreprise, c’est-à-dire sa capacité à dégager des bénéfices
  • Un chiffre d’affaires en progression est un bon indicateur du dynamisme de votre entreprise
  • Les charges fixes corrélées au bilan ne doivent pas impacter le résultat
  • Un faible taux d’endettement : en dessous du seuil maximum
  • Analyse de besoins éventuels de capitaux pour le développement de l’entreprise
  • Un apport personnel (a minima 10% de la somme totale à emprunter). Cet apport n’est pas obligatoire mais constitue un point positif dans le dossier car il prouve votre capacité à épargner

Comment faire un prêt immobilier en étant artisan ?

Les démarches

Pour une demande d’emprunt immobilier, se tourner vers sa banque est une démarche naturelle dans la mesure où elle aura une complète visibilité de votre gestion. Cependant, il est conseillé de solliciter plusieurs banques afin de bénéficier des meilleurs taux et parallèlement multiplier vos chances d’acceptation.

Si constituer un dossier de prêt est une simple formalité administrative, il devra néanmoins être bien présenté et complet. Eviter les allers-retours de pièces manquantes est un gage de sérieux.

De la même façon que vous avez vendu au démarrage, votre projet d’entreprise à la banque, à vos partenaires, à vos clients en déployant un business plan, votre demande de prêt immobilier vous représentera vous et votre investissement.

Il y a également l’option de faire appel à un courtier qui sélectionnera la banque adéquate à votre situation et pourra agir sur trois paramètres :

  • Obtenir le meilleur taux de crédit
  • Renégocier les conditions de remboursement
  • Choisir une assurance emprunteur sur mesure

Liste des documents standards à fournir :

  • Bilans des 3 derniers exercices, si le 3ème est incomplet, l’expert comptable établira une situation intermédiaire
  • Selon votre situation, les 3 derniers documents CERFA 2031 (Impôt sur les bénéfices industriels et/ou commerciaux ou 2035 déclaration des bénéfices non commerciaux)
  • En cas de revenus fonciers, fournir le formulaire 2044 + bail de location en cours + 1 attestation de valeur locative
  • 3 derniers relevés bancaires qui donneront lieu à une vérification des dépenses et d’éventuelles mensualités d’emprunts en cours
  • Compromis ou promesse de vente du bien à acquérir

Bon à savoir

Certaines banques peuvent demander des pièces justificatives complémentaires, renseignez-vous auprès de votre conseillé.

Assurance de prêt immobilier pour artisans

En matière de garanties financières, pour consolider un dossier de prêt et se protéger du risque d’un défaut de remboursement, la banque dispose et impose l’un de ces 3 dispositifs :

  • Une hypothèque
  • Une Caution
  • Une assurance

L’hypothèque : la banque pose une hypothèque sur le bien immobilier afin de récupérer les sommes dues par sa saisie et sa revente en cas de faillite de l’emprunteur.

Son coût : 1% du capital emprunté dans l’immobilier ancien et jusqu’à 2% dans le neuf.

Bon à savoir

Il est à noter qu’une mainlevée d’hypothèque, c’est-à-dire si l’emprunteur rembourse son prêt par anticipation ou alors revend son bien avant l’échéance du crédit, le coût est entre 1 et 2 % sur le capital restant dû.

La garantie hypothécaire possède une variante appelée le PPD soit,  “privilège de prêteur de deniers » (possible uniquement sur un bâtiment construit). Elle permet à la banque de se positionner prioritairement sur la liste d’éventuels autres créanciers.

Le PPD est un acte notarié et est inscrit à la « Conservation des hypothèques ».

Bon à savoir

Moins cher que l’hypothèque classique, le PPD à la charge de l’emprunteur, coûte entre  0,50 % et 1 % du montant du prêt immobilier.

Le PPD prend officiellement fin 2 ans après la fin de l’emprunt. En cas de mainlevée du PPD, il sera facturé 0,05 % du montant emprunté.

La caution : un organisme de caution (appelé aussi fonds de garantie), peut garantir un emprunt immobilier (sur les dossiers les moins risqués). Concrètement, si l’emprunteur est défaillant, la banque préviendra l’organisme de caution après 3 à 4 échéances impayées pour se faire rembourser les sommes dues. A partir de là, l’organisme qui s’est porté caution se substitue à l’emprunteur en saisissant le bien pour le vendre, ou le cas échéant en trouvant un accord à l’amiable avec ce dernier.

Le coût d’une caution varie en fonction des organismes et est dégressif par palier des sommes empruntées, soit de 0,468 à 1,61 % du montant total.

L’option obligatoire : l’assurance

En dehors de ces garanties obligatoires, la banque exige en plus de votre assurance professionnelle, une assurance complémentaire, surtout si vous exercez un métier à risques.

Généralement incluse par l’organisme prêteur, rien ne vous interdit d’en souscrire une auprès d’une compagnie de votre choix.

Cette assurance s’active en cas de décès, perte totale et irréversible d’autonomie, d’invalidité ou d’arrêt de travail prolongé de l’emprunteur.

Son calcul variable d’un organisme à l’autre, repose sur plusieurs paramètres tels le taux d’intérêt du prêt, sa durée, l’âge de l’assuré. A partir de là, 2 modèles sont proposés : une cotisation fixe qui est liée au capital initial emprunté (proposé par défaut par la banque) ou bien une cotisation variable sur le capital restant dû (proposé par les compagnie d’assurance à des fins d’attractivité). Dans ce cas, elle sera dégressive au fur et à mesure des échéances payées, jusqu’au terme de l’emprunt.

Bon à savoir

Un indicateur commun le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) a été mis en place pour tous les acteurs financiers afin d’uniformiser et faciliter les calculs comparatifs des offres.

A titre d’exemple, en fonction des critères prédéfinis, les coûts d’assurances varient d’un organisme à un autre de 0,33 % à 1,51% du montant total emprunté.

Etude de cas

Taux annuel Durée du prêt (en année) Capital emprunté Mensualité Coût total du crédit *
1,50% 15 150 000,00 931,11€ 167 600,62 €
2,00% 20 300 000,00 1 517,65 € 364 236,00 €
2,50% 25 500 000,00 2 243,08 € 672 925,10 €

* hors coût d’assurance 

Cartographie du tissus économique de l’artisanat

Selon les statistiques INSEE, la France compte 3 millions d’entreprises dont 53 % d’entreprises artisanales individuelles.

A lui seul l’artisanat regroupe 250 professions dans quatre secteurs d’activité : le bâtiment (40 % des emplois), les services (32 %), la fabrication ou production (17 %) et l’alimentation (11 %).

Ces chiffres représentant un potentiel conséquent pour l’activité de crédit immobilier des banques, un artisan non salarié peut légitimement prétendre à un prêt immobilier si toutes les conditions sont réunies.

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