L’importance d’avoir un apport pour un prêt immobilier

L’apport personnel figure parmi les éléments déterminants dans l’élaboration du plan de financement d’un projet immobilier. Il est important de connaitre son objectif et ses caractéristiques.

Emprunter avec un apport

L’apport désigne le montant que l’emprunteur va « apporter » pour financer le bien immobilier. Il s’agit d’une somme d’argent dont l’acquéreur dispose et qu’il décide d’affecter au financement du bien immobilier.

L’apport est un élément important à prendre en compte dans l’élaboration de la stratégie de financement du bien puisqu’il va avoir un impact sur la solidité du plan de financement et les chances d’obtenir ou non un crédit. En effet, le montant de l’apport déterminera la somme à emprunter : plus l’apport sera important, moins il sera nécessaire d’emprunter.

Pour la quasi-totalité des projets immobiliers, les banques exigent un montant minimum apporté par l’emprunteur. Dans la plupart des cas, il sera demandé au minimum 10% de la valeur du bien.

Dans de très rares dossiers, les banques accepteront que l’emprunt serve à financer l’ensemble du projet immobilier, les frais de notaires inclus. Il s’agit d’un prêt dit à « 110% » qui ne nécessitera alors aucun apport. Ces emprunts sans apport seront en pratique réservés seulement aux meilleurs profils ou à des investissements locatifs ou résidences secondaires.

L’apport idéal pour un crédit immobilier

Les 10% d’apport minimum sont la règle. Il faudra alors apporter, en fonction de la somme à emprunter :

Si les 10% d’apport sont exigés, rien n’empêche un emprunteur d’aller au-delà en apportant davantage.

L’apport idéal dépendra de plusieurs facteurs. Pour certains profils, il sera nécessaire d’apporter davantage que d’autres afin d’améliorer son dossier :

• Pour les personnes ayant des revenus irréguliers (indépendants, autoentrepreneurs, etc.) ;
• Pour les personnes n’ayant pas assez de revenus pour supporter des mensualités élevées ;
• Pour des personnes au statut dit précaire : CDD, intérim, etc.
• Pour des personnes seules qui ne peuvent souvent supporter d’importantes mensualités.

Plus l’apport est conséquent, moins l’acquéreur sera dépendant d’une banque. Il pourra alors négocier de meilleurs taux et conditions de prêt.

Les tableaux ci-dessous présentent, en fonction du montant de l’apport, le montant maximum empruntable et les mensualités associées.

Que paye l’apport personnel ?

L’apport d’un minimum de 10% exigé par les banques n’est pas fixé de façon anodine. Ce montant permettra de financer ce que l’on appelle « les frais de notaire » qui incluent les frais de notaire stricto sensu mais également divers frais comme les frais de dossier de la banque et les frais de caution.

Constituer son apport personnel

Il existe différents moyens de constituer un apport :

• Le principal reste l’épargne accumulée au fil des ans : un projet immobilier s’anticipe.
• Certaines personnes qui ont bénéficié d’héritages ou donations pourront également s’en servir pour constituer leur apport.
• L’apport peut également être constitué par une vente d’un bien immobilier, par exemple le précédent logement occupé.

Les banques demanderont des justificatifs pour prouver le montant de l’apport : copies des comptes bancaires, livrets d’épargnes, assurance-vie ou comptes titres (PEA).

Elles demanderont également l’origine des fonds. Selon l’origine, il conviendra d’en apporter la preuve par un acte (décès, donation) ou par une attestation sur l’honneur (épargne constituée par des revenus notamment).