Prêt immobilier à deux

Vous avez un projet en commun et souhaitez emprunter à plusieurs ? Vous vous interrogez sur les conséquences d’un tel choix ? Avoir un co-emprunteur est tout à fait possible, et peut même apporter des avantages.

Emprunter à deux pour améliorer sa capacité d’emprunt

Souscrire un emprunt à deux comporte de nombreux avantages :

• L’augmentation de la capacité d’emprunt : la mise en commun des revenus et des apports permet d’augmenter la capacité d’emprunt car plus il y a d’apport et plus le dossier de prêt présente une importante sécurité financière, plus la banque prête. Le taux d’endettement reste le même mais représente un montant supérieur à un emprunt fait par une personne seule car il est également calculé sur les revenus des co-emprunteurs.
• Des taux d’emprunt plus faibles: en montant un dossier d’emprunt à deux, les risques pour la banque de subir un défaut de paiement sont plus faibles car le crédit repose sur plusieurs personnes. De même, faire crédit à deux personnes représente une occasion pour les banques de les fidéliser toutes les deux, c’est pourquoi elles proposent des taux d’emprunt assez bas.

Qui peut être co-emprunteur ?

Les deux co-emprunteurs peuvent être liés par différents types de relations : amoureuses, amicales, familiales ou professionnelles. Mais en matière de conditions de crédit, tous les co-emprunteurs ne se valent pas !

Le schéma le plus rassurant et privilégié par les banques est le couple marié, mais rien n’empêche des partenaires de PACS, des concubins ou deux personnes en union libre d’emprunter ensemble. En revanche, plus la relation sera en apparence instable ou sujette à être rompue au fil du temps, moins les conditions seront favorables. Si le type de relation qui unit deux co-emprunteurs n’affecte pas leur obligation solidaire sur la totalité de la dette, il aura naturellement un impact sur le régime applicable au bien acheté : achat en indivision, en communauté, etc.

Au-delà de la qualité du lien qui unit les deux co-emprunteurs, les banques s’intéresseront bien évidemment à la qualité de chaque co-emprunteur pris individuellement : la stabilité de leur contrat de travail (CDI par rapport à un CDD ou intérim voire chômage), leurs revenus, les emprunts déjà contractés, seront des critères déterminants pour valider le dossier et proposer des conditions de prêt avantageuses.

Changer de co-emprunteur pendant l’emprunt immobilier : est-ce possible ?

La probabilité que des événements viennent bouleverser les relations initiales entre co-emprunteurs sera d’autant plus forte que la durée du prêt sera longue : mésentente, séparation, évolution du projet. Ce type d’événements ne remettra pas automatiquement en cause le contrat de prêt : les co-emprunteurs seront tenus de continuer à le rembourser.

En revanche, plusieurs solutions s’offrent aux co-emprunteurs comme marge de manœuvre :

• Remboursement par anticipation : La plus simple est de rembourser par anticipation le crédit : une séparation par exemple s’accompagne souvent d’un changement de domicile et d’une vente du bien immobilier permettant le remboursement.
• Désolidarisation : Il est également possible de demander à la banque la désolidarisation d’un co-emprunteur, c’est-à-dire le fait de libérer un co-emprunteur, l’autre continuant seul à rembourser le crédit immobilier et à en être le garant. Cette opération, qui nécessite l’accord des co-emprunteurs ainsi que de la banque, nécessite de définir avec précision les modalités de sortie : soit le co-emprunteur restant doit reprendre la part du prêt immobilier à rembourser mais aussi racheter la propriété du bien acheté, soit le co-emprunteur sortant rembourse au co-emprunteur restant la part du prêt qui lui revenait.
• Substitution : La substitution d’un co-emprunteur est également possible mais nécessitera également de vérifier les modalités de sortie pour que cette opération ne soit pas requalifiée en donation.
• Ajout : Enfin, l’ajout d’un co-emprunteur à un prêt initial nécessitera le plus souvent de racheter le premier prêt et d’en souscrire un nouveau au périmètre souhaité.

Assurance de prêt immobilier avec un co-emprunteur

Emprunter à plusieurs permet également d’accorder aux co-emprunteurs davantage de souplesse en matière d’assurance. L’obligation de disposer d’une quotité minimale de 100% en cas de décès ou en situation de perte totale et irréversible d’autonomie sera applicable au périmètre de l’ensemble des co-emprunteurs. S’ils sont deux, ils pourront ainsi répartir la quotité sur les deux têtes au choix des emprunteurs souvent en fonction des revenus de chacun (50/50, 70/30, etc.). Cette faculté permet de diminuer sensiblement le coût de l’assurance attachée au prêt.

Décès du co-emprunteur : quelles conséquences ?

Si l’un des co-emprunteurs décède pendant la durée du prêt, l’assurance va s’appliquer et prendre en charge la totalité ou une partie du prêt en fonction des quotités choisies. L’emprunt sera alors remboursé à hauteur de la quotité choisie par le co-emprunteur décédé.