Les pièges à éviter pour son premier achat immobilier?

Vous avez défini votre projet immobilier en fonction de vos objectifs et voulez maintenant effectuer votre premier achat immobilier. Que ce soit pour l’achat de votre résidence principale, ou alors la réalisation d’un investissement locatif, il est possible de boucler un budget souvent serré grâce au dispositif de prêts aidés par l’État.

Les aides de l’État et les prêts pour un premier achat immobilier

Ces prêts garantis ou aidés par l’État, dédiés au premier achat de la résidence principale du primo-accédant, proposent des modalités financières avantageuses. Les montants accordés seront conditionnés selon les prêts au revenu fiscal de référence, à la zone géographique du bien et à la composition du ménage.

Certaines communes ont également mis en place des prêts ou des subventions cumulables aux prêts de l’État.

Parmi la gamme de prêts aidés, on trouve :

• Le PTZ : prêt à taux zéro ;
• Le PAL : prêt action logement (ex 1% logement) accordé aux salariés de certaines entreprises du secteur privé ;
• Le PAS ou Prêt d’Accession Sociale destiné exclusivement aux acquéreurs aux revenus modestes ;
• PEL : prêt épargne logement issu d’un plan épargne logement souscrit au minimum 4 ans avant l’achat ;
• Le PC : prêt conventionné accessible aux allocataires de l’APL ;
• Aides départementales : en fonction des régions.

Type de prêts	Taux	Montant maximum	Classification du bien
PTZ	0%	138 000 €	Neuf, terrain à bâtir
PAL	1%	7 000 à 25 000 € selon l’adresse du bien	Neuf ou ancien sans travaux
PAS	Entre 2,30 % et 2,75 % selon la durée du remboursement	Financement 100% selon plafond de ressources, les zones géographiques et la taille du ménage	Neuf ou ancien avec travaux, terrain à bâtir
PEL	2,20 %	En fonction de la somme épargnée : maximum 92 000 €	Neuf ou ancien Construction, travaux
PC	2,75 à 3,20 %	Non plafonné	Neuf ou ancien, terrain à bâtir
Aides départementales	Entre 0 et 1,5 %	Variable selon les collectivités territoriales	Neuf

Un logement est classé neuf lorsqu’il a été achevé depuis moins de 5 ans et qu’il n’a été ni habité par son propriétaire ni par un locataire pendant cette période (article 257 du code général des impôts). Les frais de notaire réduits s’élèvent entre 2 et 3% du prix de vente.

Établissements bancaires ayant passé une convention avec l’État garantissant les prêts :

• Banque BCP
• Banque Chalus
• Banque Populaire
• BNP Paribas
• Caisse d’Épargne
• CIC
• Crédit Agricole
• Crédit du Nord
• Crédit Foncier
• Crédit Immobilier de France
• Crédit Mutuel
• KUTXA Banque
• La Banque Postale
• LCL
• MA banque
• Natixis
• Société Générale
• Société Marseillaise de Crédit

Les avantages fiscaux pour un premier achat immobilier

Exonération temporaire de la taxe foncière

Un prêt aidé implique également l’exonération sous certaines conditions de la taxe foncière, pendant une durée limitée. Ainsi, les constructions neuves destinées à la résidence principale et financées au minimum à 50 % par des prêts aidés sont exonérées d’impôts fonciers pendant 15 ans.

Pour être exonérées, les constructions doivent donc remplir, simultanément, les trois conditions suivantes :

• Être nouvelles ;
• Être affectées à l’habitation principale ;
• Être financées à concurrence d’au moins 50 % à l’aide de prêts aidés par l’État.

Avantages fiscaux de la loi Pinel

L’intérêt d’effectuer un achat immobilier sous le dispositif de la loi Pinel réside dans une réduction d’impôts. En effet, cette loi est une disposition fiscale d’incitation à l’investissement immobilier locatif dans du bâti neuf dans des régions ou des villes subissant une pénurie de logements.

En fonction de la durée d’engagement de location du propriétaire, la réduction d’impôt sera de l’ordre de 12, 18 ou 21 %.

Durée du bail de location	Abattement fiscal
6 ans	12 %
9 ans	18%
12 ans	21 %

Il est à noter qu’il est possible de bénéficier de cette réduction d’impôt en logeant un membre de sa famille (ascendant ou descendant) sous les conditions suivantes :

• Application du plafond de loyers imposés par l’État ;
• Respect des plafonds de ressources du locataire ;
• Le membre de la famille qui est locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de l’investisseur.

Emprunter pour un premier achat immobilier pour un jeune

Un jeune actif en CDI qui souhaite acquérir son premier bien immobilier sera très prisé par les banques en raison de son potentiel d’investissement. Pour ces profils, les banques se concurrencent et la plupart proposent des offres de prêts spécialisées.

Compte tenu des taux d’intérêt très bas, le prêt immobilier est en fait devenu un produit d’appel pour capter une jeune clientèle susceptible d’investir dans d’autres produits financiers tels que l’épargne, l’assurance vie et divers placement.

Pour le primo-accédant, il s’agira néanmoins de consolider son avantage d’être jeune emprunteur en préparant rigoureusement son dossier de demande prêt.

Étapes préparatoires d’un dossier de prêt

Une parfaite tenue des comptes reste un prérequis incontournable pour inspirer confiance aux organismes de prêt. Une fois la capacité d’emprunt évaluée en tenant compte d’un reste à vivre correct, établissez un plan de financement dressant le bilan de votre besoin de fonds.

Un dossier comportant un apport personnel d’au moins 10 % dédiés aux frais de notaire sera toujours facilité.

Établissez un comparatif tarifaire de l’assurance emprunteur obligatoire, sachant qu’elle est toujours avantageuse pour les jeunes emprunteurs.

Si réunir l’apport moyen de 10 % n’est pas réalisable, vous avez plusieurs options :

• Demander un prêt à 110 %  qui peut être accordé si vous avez moins de 40 ans et un bon profil emprunteur jaugé sur votre métier, niveau d’étude, salaire et perspective de carrière.
• La deuxième solution est de viser des prêts aidés, dont le PTZ, assimilé à un apport personnel.

Le dossier sera naturellement renforcé s’il y a deux co-emprunteurs pour un achat immobilier en couple. Le facteur risque d’impayés étant de facto divisé par deux.

Le bon moment pour faire son premier achat immobilier

Avantages de l’achat immobilier dès l’entrée dans la vie active

Acheter sa résidence principale alors même que le prix au mètre carré est élevé, mais les taux d’intérêt très bas, constitue un investissement intéressant quand on est primo-accédant pouvant bénéficier de prêts aidés.

Si l’on considère les coûts liés à l’opération d’acquisition et l’engagement à long terme d’un emprunt immobilier pris sur 20 ou 25 ans, il sera judicieux de bien évaluer les tendances des transactions immobilières et les nouvelles modalités de travail pour ne pas se tromper sur la future valeur de son bien et sur sa liquidité.

En effet, le télétravail grâce aux technologies tend à se généraliser pour potentiellement se modéliser avec un mix de 50 % de temps en présentiel dans les locaux d’entreprise et 50 % du temps à domicile,

Cette donnée peut changer fondamentalement la localisation géographique du bien, sa valeur actuelle et future, et symétriquement le coût total de son emprunt immobilier pour son acquisition.

La dernière étude des notaires démontre effectivement une recrudescence en périphérie des grandes villes, d’achats de maisons ou d’appartement avec terrasse, balcons ou rez-de-jardin.

Selon le principe de l’offre et de la demande, le prix de ces biens augmente mécaniquement alors que le prix des appartements de centre-ville stagne, avant de potentiellement baisser si cette situation devient systémique et non conjoncturelle.

La logique imposera donc de prendre en compte ces nouveaux paramètres avant de vous engager dans un prêt immobilier pour l’achat de votre résidence principale.

Avantages de la location pour un jeune actif

Si pour asseoir votre situation professionnelle, vous excluez la sédentarisation, passer par la location reste la meilleure alternative.

Des statistiques démontrent que la durée de détention du premier achat immobilier ne dépasse généralement pas 6 années. Or, il s’avère qu’à Bordeaux, Paris ou toute autre grande agglomération, une acquisition n’est rentabilisée qu’à partir de la dixième année de détention du bien.

Entre temps, il aura fallu payer tous les frais liés à l’emprunt comme les coûts d’acquisition (frais de notaire, d’agence immobilière, de dossier) et les coûts annexes comme les charges de copropriété (si le bien rentre dans cette catégorie), les taxes foncières, et les intérêts du prêt avant même le remboursement du capital.

Sauf exception liée à la nature et à l’emplacement du bien immobilier, une plus-value reste aléatoire.

En outre, à mensualité égale (loyer ou remboursement d’emprunt), le locataire vit en moyenne dans un logement 30% plus grand que s’il en était le propriétaire.

Dans ce contexte, le raisonnement objectif serait de penser en termes d’investissement locatif.

Faire un premier achat immobilier dans un investissement locatif

Profiter de l’effet levier du crédit immobilier pour démarrer la constitution de son patrimoine, se créer des revenus complémentaires (ou à défaut une opération blanche, c’est-à-dire que le loyer couvre la mensualité du prêt), préparer sa retraite, est une bonne stratégie.

En démarrant par l’achat de votre résidence principale, votre seuil d’endettement sera atteint avec les 33% autorisés, compliquant l’accès à d’autres emprunts pour développer votre patrimoine immobilier.

Avant de passer par un emprunt à long terme (durée moyenne du prêt de 20 ou 25 ans), il conviendra donc d’analyser les possibilités d’investissement et de calculer la rentabilité de l’opération.

Pour votre premier achat, vous pouvez ainsi choisir d’investir dans :

• Des places de parking : petit budget à l’achat entre 15 000 et 30 000 € (en fonction de l’agglomération) pour une location entre 50 et 250 €. Soit, une rentabilité de 5 % à 10 %. Avantage : pas de coût d’entretien.
• Une surface dans de l’ancien : le prix d’achat sera 20 à 30% inférieur à du neuf à surface et emplacement équivalents. Une rentabilité sur la base de 2,5 à 4,5 % . Inconvénient : provisionner un budget travaux de remise aux normes.
• Une résidence secondaire qui pourrait être louée de manière saisonnière 120 jours par an. Aucune rentabilité économique à attendre au vu des taxes et frais d’entretien, cependant, il y a le potentiel de dédier ce bien à de la location classique.
• Investir dans un programme neuf dans le cadre de la loi Pinel, ce qui ouvre un droit à une réduction d’impôts et une exonération de la taxe foncière grâce aux prêts d’État. La rentabilité locative est évaluée entre 2,5 et 4 %. Inconvénient : la valeur à l’achat est 30% plus chère que dans de l’ancien. S’il y a vente à l’issue du bail contracté, une plus-value sera improbable vu la décote du bien.

Pour mesurer la pertinence économique de son investissement en comparant les projets, l’indicateur financier clé est le TRI (taux de rentabilité interne).

À la suite de ce calcul mathématique, il faut rajouter le facteur risque qui veut que plus un investissement est rentable, plus il est risqué.

Son principe est le suivant :

Prise en compte de tous les flux entrants et sortants (appelés Cash-flow) : revenus locatifs, frais d’entretien estimés à 20% des loyers, fiscalité…, le tout ramené sur une année pour aboutir à un taux annuel.

La formule mathématique du TRI :

TRI = (Valeur finale / Montant investi) ^ (1/n) – 1

n = nombre d’années

Réaliser une macro sous Excel vous permettra d’utiliser cet indicateur financier plus facilement.