Plan de financement immobilier

Avant même de vous lancer dans un achat immobilier et solliciter des organismes de prêt pour le financer, il vous faudra évaluer en amont votre capacité d’emprunt afin de déterminer le budget maximum à allouer au projet. Pour réaliser votre propre audit financier, il existe une méthode formalisée appelée plan de financement immobilier.

Plan de financement immobilier

Un plan de financement immobilier est un document comptable et financier sous forme de tableau à deux colonnes avec d’un côté le détail chiffré de vos besoins financiers et de l’autre, la liste également chiffrée de vos ressources financières disponibles.

S’agissant d’une balance, les résultats des deux colonnes doivent être identiques.

C’est précisément l’un de ces supports d’analyse qu’utilise la banque pour déterminer la pertinence d’une demande de crédit. Les données sont mises en perspective avec les revenus nets pour calculer le montant total du prêt.

À quoi sert un plan de financement immobilier ?

Dresser ce tableau synoptique vous apportera une visibilité sur deux points stratégiques : les ressources dont vous disposez et les moyens nécessaires à la concrétisation de votre projet d’achat immobilier.

En outre, ce plan de financement immobilier aura une double fonction, il sera un moyen d’affiner votre projet et au besoin le réajuster, mais il servira aussi de présentation synthétique à destination des banques.

Parce que si produire ce document n’est pas exigé par les organismes de prêt, le présenter aura un impact positif sur votre interlocuteur.

Peut-on utiliser un plan de financement immobilier pour un projet locatif ?

Dans la situation où l’emprunteur veut réaliser un investissement locatif, le document de plan de financement immobilier ne sera pas adapté.

Effectivement, cet outil n’étant basé que sur deux paramètres, il manquera la partie prévisionnelle sur les loyers à encaisser et l’étude de rentabilité.

À cet effet, un business plan immobilier pourra répondre aux objectifs d’élaboration du dossier de demande de prêt.

Établir un plan de financement

Comment structurer son plan de financement ?

1^ère partie, les “Charges ou Besoins”, lister et chiffrer tous les coûts directs et indirects du prêt immobilier :

• Le prix d’achat du bien envisagé ;
• Les frais d’agence immobilière entre 2% et 8% de la valeur du bien ;
• Le montant des travaux éventuels ;
• S’il s’agit d’un bien en copropriété, éventuellement budgéter de futurs travaux qui seront votés en Assemblée Générale ;
• Coût moyen annuel des charges de copropriété qui impacte le reste à vivre ;
• Les frais de notaire : 2 à 4 % dans du neuf, jusqu’à 7 à 8% dans de l’ancien ;
• Les frais liés au crédit immobilier : assurance, garanties, intérêts, frais de dossier, etc.

2^ème partie, les “Ressources”, faire l’état de toutes vos ressources cumulées :

• Composition de l’apport personnel : épargne, héritage, revenus mobiliers et immobiliers, donation, pension, assurance vie, prêt aidé comme le prêt à taux zéro ;
• Le reste à financer, soit le montant à emprunter.

Il faudra présenter son plan de financement immobilier sous forme de tableau Excel comme dans l’exemple ci-dessous :

Calculer son apport personnel

Le calcul du pourcentage de l’apport personnel disponible se fait avec la règle de 3, sachant que l’on exclut du calcul tous les frais annexes de l’acquisition, sauf les frais d’agence (corrélés au prix total du bien immobilier sélectionné).

[Montant de l’apport personnel ⁽¹⁾ x 100] / Montant net de l’acquisition ⁽²⁾

(1) : fonds propres + prêts réglementés

(2) : montant de l’achat frais d’agence inclus hors frais annexes (notaire et garantie)

Dans l’exemple ci-dessus, l’apport en fonds propres est donc de 11,85 %.

Calculer son taux d’endettement

La formule pour calculer son taux d’endettement est la suivante :

Additionner toutes les charges fixes (cela comprend aussi tous les crédits en cours) et les diviser par le total net des revenus puis multiplier le résultat par 100 = Taux d’endettement en pourcentage.

Il y a aussi la possibilité sur différents sites de banques, de courtiers, de Service Public de faire des simulations directes en ligne.

Anticiper les frais annexes d’un crédit immobilier

Un crédit immobilier c’est le capital emprunté + le taux d’intérêt + les frais annexes.

Ce sont ces frais annexes comme les frais de notaire, d’hypothèque ou de caution, d’assurance emprunteur, ou les frais de dossier qui impactent le coût total du prêt et donc votre taux d’endettement.

Pour anticiper ces frais et les budgéter, comparer les diverses offres concurrentielles sera essentiel, sachant que l’emprunteur peut disposer d’une légère marge de négociation sur certains postes de dépenses.

Cependant, l’axe le plus important de la négociation et le plus souvent négligé, sont les frais de remboursement anticipé du prêt.

Si les circonstances exigent de vendre son bien immobilier avant le terme du crédit, la banque facture une pénalité de remboursement anticipé qui s’élève à 3% du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêts calculés à partir de votre tableau d’amortissement.

Au montage du dossier, obtenir leur annulation, une diminution ou encore une clause de transférabilité de prêt peut vous faire gagner de l’argent.

Faire appel à un courtier immobilier

Dans le cas où vous voulez sous-traiter la constitution de votre dossier de prêt, le courtier en prêt immobilier est une solution intéressante pour vous faire obtenir les meilleures conditions selon votre situation.

Auquel cas, les frais de dossier bancaire ne seront pas facturés, car en tant qu’apporteur d’affaires, le courtier sera rémunéré directement par la banque à hauteur de 0,5% et 0,8% du financement total. Le plafond étant fixé à environ 3 000 €.

Au final ce sera toujours l’emprunteur qui paiera, car le coût de la prestation du courtier est répercuté sur le prêt accordé par la banque.

Pour un achat immobilier conséquent dans le périmètre d’un investissement locatif, ou de stratégie de constitution de patrimoine, un avocat fiscaliste en immobilier peut être votre interlocuteur privilégié dans le montage technique, fiscal, juridique et financier du dossier.