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Loi Pinel : bail commercial et travaux

Acheter un local commercial en loi Pinel pour le louer est un investissement qui s’avère moins risqué et plus rentable que la location d’une habitation. Attention cependant aux travaux qui peuvent anéantir tout bénéfice. Jusqu’en, 2014 bailleurs et preneurs négociaient ensemble la répartition des charges, mais la loi Pinel a bouleversé les rapports entre les deux parties. Que prévoit la loi en l’absence de clause explicite et qu’est-il encore possible de négocier pour que le propriétaire ne supporte pas l’ensemble des charges ?

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Ce qui est prévu dans les baux commerciaux en cas de travaux sur un bien depuis la loi Pinel

Avant la loi Pinel, bailleurs et preneurs négociaient ensemble la répartition des taxes, impôts et charges y compris les travaux. Chaque décision faisait l’objet d’une clause dans le bail. Désormais, la loi organise les rapports entre les deux parties pour tous ces domaines dans le but d’offrir une meilleure protection au locataire.

La loi Pinel s’est traduite par la création de l’article L.145-40-2 du Code du commerce. Il oblige les bailleurs de locaux commerciaux à informer régulièrement les preneurs au sujet des travaux.

Le propriétaire du local commercial doit transmettre à son locataire :

  • un inventaire des opérations à réaliser
  • leur budget prévisionnel
  • un descriptif de la répartition de ces travaux entre le propriétaire et le locataire

Ce document est à joindre à l’état des lieux, devenu obligatoire, lors de la signature du bail.

Tous les trois ans et deux mois avant l’échéance trisannuelle, le bailleur doit communiquer au preneur un récapitulatif des chantiers réalisés ainsi que leur coût et un prévisionnel des travaux envisagés, lui aussi chiffré.

Si l’occupant en fait la demande, le bailleur doit lui communiquer à n’importe quel moment le descriptif des aménagements effectués pendant les trois dernières années, le prévisionnel pour les trois années à venir ainsi que leur prix.

La loi Pinel précise également la répartition du montant des travaux dans un immeuble comportant plusieurs locataires. Elle se fait au prorata des surfaces occupées par chacun (local et quote-part des parties communes).

En cas de modification de cette répartition, le propriétaire doit en informer le locataire. La loi interdit d’augmenter la quote-part des locataires restants en cas de départ d’un des occupants.

Comment s’établit la répartition des travaux en loi Pinel ?

La loi Pinel pour les locaux commerciaux s’applique pour les baux signés ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

Les grosses réparations

Elle impose aux propriétaires de prendre en charge les opérations les plus lourdes, appelées grosses réparations. Elles sont définies dans l’article 606 du Code civil. Il s’agit des réparations liées aux murs, voûtes, couvertures, digues de soutènement, clôtures…

Cet article date de 1804. Il a évolué et s’est précisé grâce à la jurisprudence. Elle définit comme grosses réparations toutes les actions touchant à la structure et à la solidité de l’immeuble. Un ravalement de façade qui intervient sur la structure d’un immeuble est considéré comme une grosse réparation par exemple.

Si les grosses réparations sont nécessaires à cause de la négligence ou de l’action du locataire, alors elles sont à sa charge. Il devra aussi payer s’il a choisi de réaliser des travaux sans l’accord préalable du propriétaire.

Les réparations liées à la vétusté, embellissement et entretien

Les réparations liées à la vétusté sont à la charge du bailleur s’il s’agit de grosses réparations ou de cas de force majeure.

Les deux parties peuvent souscrire une clause pour que le preneur assume le coût des autres travaux. En l’absence de clause explicite, le propriétaire doit s’en acquitter.

La loi laisse à la charge des occupants l’entretien courant lié à l’usure ou aux dommages qu’ils causent (peinture, sols, appareils de chauffage…).

Les travaux d’embellissement plus chers qu’un remplacement à l’identique sont payés par le locataire.

Le gros entretien fait l’objet d’une négociation entre bailleur et preneur. Là encore, à défaut de clause explicite, le bailleur paye.

Loi Pinel et travaux de mises aux normes et de conformité

Selon la loi, le bailleur livre des locaux en parfait état et conformes à la réglementation pour l’utilisation que le locataire souhaite en faire. Il doit pour cela s’acquitter des travaux prescrits par l’autorité administrative.

Le propriétaire aura toujours à sa charge les travaux de mise en conformité et de mise aux normes qui constituent de grosses réparations, par exemple la rénovation du réseau électrique. C’est aussi le cas de la mise en accessibilité des locaux pour les personnes à mobilité réduite (PMR) dans les établissements recevant du public (ERP) si les lieux ne font pas l’objet d’une dérogation.

Mais, si ces aménagements ne nécessitent pas d’intervenir sur la structure du bâtiment, ils peuvent être supportés par le preneur. Pour cela, les deux parties doivent avoir rédigé une clause dérogatoire lors de la signature du bail. Elle doit détailler explicitement ce qui est à la charge du locataire. À défaut, le propriétaire devra s’en acquitter.

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