Frais de dossier dans un prêt immobilier

Vous avez reçu l’offre de prêt d’une banque pour financer votre achat immobilier et avez constaté que sur le document de synthèse figurent le taux d’intérêt, la garantie de prêt immobilier, l’assurance emprunteur et des frais de dossier.
Si ces frais de dossier semblent insignifiants au regard de la somme empruntée, ils ne sont pas à négliger puisqu’ils sont intégrés dans le calcul de la TAEG (Taux Annuel Effectif Global), soit l’indicateur légal pour calculer le coût total de votre emprunt immobilier. Celui-ci devant obligatoirement être inférieur ou égal au taux d’usure fixé par la Banque de France.

A quoi correspondent les frais de dossier dans un crédit immobilier ?

Les frais de dossiers représentent la rémunération de l’organisme financier pour ses prestations d’étude et de montage de dossier de crédit.
Effectivement, le coût du traitement administratif d’un crédit immobilier comme le contrôle des pièces fournies, la recherche du meilleur financement, l’étude de solvabilité, le calcul de risque, puis le montage de l’offre sont répercutés sur l’emprunteur.

Ces frais de dossiers étant libres sur le plan de la réglementation mais plafonnés par l’indice TAEG, ils sont donc variables selon les établissements bancaires.
De ce fait, les frais de dossier ne sont pas systématiquement obligatoires et sont soumis aux lois de la concurrence du marché.
A configuration égale de dossier de demande de prêt, les frais bancaires peuvent présenter un écart de 6 points.

Le montant des frais de dossier

Variables d’une banque à l’autre, les frais de dossiers sont facturés selon 2 modèles de tarification :

• Un forfait quel que soit le prêt étudié,
• Un barème tarifaire dégressif inversement proportionnel au montant total emprunté. Ainsi, plus l’emprunt est petit, plus le pourcentage sera important en raison d’un montant minimum de facturation. A contrario, un gros emprunt se verra appliquer un plafond qui réduira le coût du prêt. Cette grille tarifaire comporte donc un minima et maxima de prix appliqués en fonction des dossiers de prêt soumis.

Concrètement, en termes de pourcentages pratiqués par les banques, on observe une homogénéité des prix entre elles.
En effet, les frais de dossiers sont compris entre 0,25 et 1,5 % du montant total emprunté, la moyenne du pourcentage standard étant de 1%. A titre d’exemple, si vous empruntez 150 000 €, vos frais de dossier s’élèveront à 1 500 €

Soumise à 3 impératifs : commercial, stratégique et réglementaire, l’établissement bancaire motivera donc l’application de tel ou tel pourcentage en fonction de la complexité du dossier à étudier, du montage financier à réaliser mais aussi de sa localisation géographique.

Dans le cas classique d’un emprunt immobilier d’un couple sous CDI pour sa résidence principale, l’étude du dossier de prêt relève d’une simple formalité administrative.

Pour une résidence secondaire, compte tenu des recommandations de l’Etat en matière d’endettement supportable des ménages, la banque est tenue à une grande vigilance sur l’analyse des accords de prêt.

Pour la situation d’un emprunt en investissement locatif, avec parfois, montage d’une SCI et plusieurs co-emprunteurs, le temps passé à l’analyse et à la construction du dossier justifiera une facturation dans la fourchette haute des frais de dossier.

Les frais de dossier par banque

Au sein d’un même établissement bancaire, on peut observer une politique tarifaire différente en fonction des régions. Cela s’explique par une adaptation au tissus socio économique local.

Négocier les frais de dossier pour un prêt immobilier

Une négociation est un ajustement entre plusieurs parties prenantes, devant défendre leurs intérêts respectifs, et dont le but est de satisfaire tout le monde sans se pénaliser pour que chacun ait son dû.

Côté emprunteur, ce sont des frais qui alourdissent le coût global de l’achat immobilier.
Réduire ces frais peut donc s’avérer rentable dans une opération immobilière.

Logiquement, la marge de négociation se situera entre le pourcentage minimum et maximum des tarifs affichés.
Tout dépendra ensuite de la qualité de la demande de prêt en fonction des points suivants :

• Un apport personnel élevé
• Un taux d’endettement faible
• De bonnes garanties
• Un patrimoine
• Bonne gestion des comptes
• L’engagement de rapatrier dans la banque prêteuse tous les comptes

Côté banque, la négociation est aussi un levier commercial en jouant sur l’axe différenciateur vis-à-vis de ses concurrents. Ainsi, ces frais de dossier peuvent faire l’objet d’une promotion commerciale ciblée, être offerts en fonction du profil de l’emprunteur et de son potentiel d’investissement, ou alors réduits si la nature du bien immobilier acheté à crédit représente un avantage pour de futurs produits financiers à placer.

L’emprunteur devra néanmoins garder à l’esprit que ces frais n’arrivent pas en première position sur les éléments à négocier d’un dossier de prêt. Le taux du prêt, sa durée, les primes d’assurance, représentent les composantes fondamentales pour un crédit immobilier financièrement intéressant.
En effet, la gratuité de frais de dossier n’est pas forcément corrélée à un crédit moins cher.

Quand payer les frais de dossier ?

Le premier point important à savoir c’est que l’émission d’une offre de prêt après étude de dossier est légalement gratuite.

Il existe 3 cas de figure relevant d’une annulation ou d’un rabais de facturation de frais de dossier :

Dans la situation normale de validation de prêt entre les 2 parties, le paiement des frais est exigible au démarrage.

Techniquement, alors que ces frais de dossier font partie du TAEG, cette charge n’est pas intégrée au montant du prêt consenti. Il faut donc provisionner cette somme en début de crédit.
Pour payer les frais de dossier, les banques offrent 2 possibilités :

• Soit, au moment du déblocage des fonds par prélèvement ou lors de la 1^ère mensualité,
• Soit, ils seront défalqués de votre apport personnel.