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Désolidarisation de prêt immobilier en cas de divorce ou de séparation

En cas de séparation, divorce, changement de projets, la question du sort d’un crédit immobilier se pose quand l’un des deux co-emprunteurs ne souhaite plus participer au projet et s’en désolidariser.

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Désolidarisation de prêt immobilier

Dans de nombreux régimes matrimoniaux, deux co-emprunteurs sont solidaires des dettes contractées : si l’un ne peut plus payer ses mensualités, l’autre doit rembourser l’intégralité du prêt.

Ce principe de solidarité reste attaché à la qualité de co-débiteur : si les co-débiteurs mariés divorcent, cet événement n’a en soi aucun impact sur le prêt : les co-débiteurs restent co-débiteurs solidaires.

Régime Solidarité des dettes d’un prêt immobilier
Séparation de biens Non
Communauté universelle Oui
Participation aux acquêts Oui
Pacs en indivision Oui
Pacs en séparation de biens Non
Concubinage Non

Attention

Pour les régimes où la solidarité des dettes n’existe pas par défaut (concubinage, certains PACS ou mariages), il n’est pas rare que la banque ajoute dans le contrat de prêt une clause de solidarité entre co-débiteurs.

La désolidarisation permet donc de prendre en compte les conséquences d’une séparation sur le prêt immobilier.

Comment se désolidariser d’un crédit immobilier ?

Deux solutions permettent aux personnes s’étant séparées de traiter l’avenir de leur crédit immobilier :

  • Transférer entièrement le crédit à l’un des co-débiteurs : cette solution consiste à ce que l’un des deux membres de l’ancien couple assume seul le remboursement du prêt et acquière la propriété du bien immobilier. Des compensations financières interviendront pour qu’aucun des deux membres du couple ne soit lésé. Il conviendra de s’assurer au préalable de l’accord de la banque qui n’est en général pas favorable à ce type d’opération.

    Bon à savoir

    Alors qu’elle a accordé le prêt initialement en diluant le risque sur deux personnes, cette opération revient pour la banque à concentrer le risque d’un défaut sur une seule personne. Il conviendra de la rassurer sur les revenus du débiteur et sa faculté à assumer seul la charge du remboursement de l’entièreté du crédit.
  • Vendre le bien immobilier : les séparations s’accompagnent souvent d’un changement de domicile qui peut conduire à la vente du bien immobilier occupé jusqu’alors. Les revenus issus de cette vente pourront rembourser par anticipation le prêt immobilier.

Refus de désolidarisation

En l’absence de clauses spécifiques le prévoyant, la banque est libre d’accepter ou non la désolidarisation du prêt immobilier.

Bon à savoir

Il est conseillé de négocier dès la signature du prêt les modalités en cas de désolidarisation.

Avant d’accorder la désolidarisation, la banque va analyser le dossier et étudier si la personne qui supportera seule le prêt immobilier a les revenus suffisants pour pouvoir le rembourser. La banque ne prendra que peu de risques : les emprunteurs devront négocier et argumenter en ce sens.

Bon à savoir

Si la demande de désolidarisation est refusée, il sera toujours possible pour les emprunteurs de proposer la caution d’un tiers ou d’essayer de faire racheter le prêt à la concurrence.

Frais de désolidarisation de prêt immobilier

En fonction du schéma choisi, la désolidarisation s’analysera en un transfert de propriété du bien et en un nouvel emprunt. Par conséquent, des frais seront appliqués, la désolidarisation peut s’avérer en pratique coûteuse :

  • Des frais liés au nouvel emprunt bancaire : frais de dossier, coût de la garantie, éventuel impact d’une hausse des taux d’intérêts, etc.
  • Des frais liés au transfert de propriété : les frais de notaires qui représentent environ 7,5% du prix de la part du bien dont la propriété est transférée.

Rédiger la lettre de désolidarisation

Pour rédiger la lettre de désolidarisation, il convient de mentionner :

  • Son nom et prénom ;
  • Ses coordonnées précises ;
  • L’objet de la demande en rappelant la date de signature du prêt et le numéro de référence éventuel ;
  • La date d’émission du courrier ;
  • Les raisons qui légitiment la désolidarisation ;
  • Les modalités retenues (qui supportera le prêt) ;
  • La date d’effet souhaitée de la désolidarisation ;
  • La signature du courrier par l’ensemble des co-emprunteurs.

Exemple de rédaction de lettre de désolidarisation de prêt

Objet de la demande : désolidarisation d’un prêt immobilier

Madame, Monsieur,

Nous avons souscrit conjointement le … (date de signature du prêt)  le prêt immobilier n° … (référence du prêt ou sinon montant initial du prêt) auprès de votre établissement.

Nous vous informons par la présente que dans le cadre d’une procédure de… (séparation, divorce, etc.), nous avons convenu d’un commun accord que Madame/Monsieur … (le nom de la personne pertinente) conserve la propriété du bien immobilier et qu’il/elle assumera seul(e) le remboursement des échéances du prêt en cours jusqu’à son terme prévu le … (la date de fin du prêt).

Par conséquent, nous vous demandons de bien vouloir accepter la désolidarisation du prêt pour Monsieur/Madame … (nom de la personne pertinente) afin qu’il/elle ne soit plus tenu(e) à son engagement de caution, tel que prévu par le contrat de prêt.

Je vous prie d’agréer Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Les conséquences d’une désolidarisation de prêt immobilier

Dans le cadre d’une désolidarisation, une nouvelle offre de prêt sera émise. Des éventuels frais de dossier pourront être facturés par la banque.

Le montant de l’assurance-emprunteur pourra être modifié en fonction des quotités d’assurance choisies pour le prêt initial : si chacun des emprunteurs étaient assurés à hauteur de 50%, après la désolidarisation l’emprunteur restant devra s’assurer à hauteur de 100%.

Enfin, s’il y a changement de propriété du bien, des frais de notaire seront également appliqués (7,5% de la valeur du bien dont la propriété est transmise).

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