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Prêt ou crédit immobilier sans CDI

Obtenir un crédit immobilier en n’étant pas en CDI ou en n’ayant pas de revenus est difficile, mais possible dès lors que l’emprunteur n’est pas dépourvu de ressources. Rassurer la banque prêteuse sur votre capacité à la rembourser dans la durée sera le point clé dans le montage du dossier de prêt.

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Souscrire un prêt immobilier sans CDI

Même si être salarié en CDI ou bien avoir le statut de fonctionnaire met le curseur en position avantageuse dans un dossier de prêt immobilier, il est possible sous conditions, d’obtenir un crédit en étant en CDD, intérimaire, en profession libérale, ou même artisan.

Parmi le classement qualitatif faisant un bon profil d’emprunteur, il existe plusieurs sortes de CDI qui rentrent dans une hiérarchie de « valeur » pour les organismes de prêt : être titulaire de la fonction publique est très bien coté, tandis qu’un CDI dans une grande entreprise sera davantage prisé qu’un CDI au sein d’une PME/PMI, voire une TPE soumises aux conjonctures économiques de leur domaine d’activité.

Pour faire une projection de solvabilité dans un dossier de prêt, c’est-à-dire avoir une vision à long terme, la banque repose son étude sur le passé de l’emprunteur et son encours. La régularité et la stabilité des revenus seront les points centraux de l’analyse d’un dossier de prêt.

Conditions préalables d’étude de prêt immobilier selon les différents statuts

Statut Période de travail minimum exigée
CDI 1 an
CDD 3 ans de renouvellement de contrats
Intérimaire 18 mois sans interruption
Saisonnier 4 ans de travail continu
Entrepreneur ou TNS (travailleur non salarié) 3 ans d’ancienneté
Profession libérale 2 ans
Sans revenus issus d’une activité sous lien de subordination = rentier immobilier, investisseur Évaluation des actifs et étude du business plan

Les banques qui prêtent sans CDI

Si aucune banque ne communique sur un profil d’emprunteur immobilier sans CDI, aucune d’elles ne les exclut.

Le taux de risque est évalué entre 0,2 et 0,8 points supérieur à un emprunteur en CDI.

Cette fourchette vous donnera un élément de calcul à additionner sur les taux de référence appliqués dans un dossier de prêt classique.

Comparatif des taux immobiliers pratiqués par les banques (valeurs non contractuelles)

Banque Taux d’intérêt TAEG * Frais de dossier
Société Générale 1,32 % 1,60 % 300,00 €
Boursorama Banque 1,34 % 1,60 % 0,00 €
HSBC 1,33 % 1,65 % 1 000 €
Crédit Mutuel 1,39 % 1,65 % 150 €
CIC 1,31 % 1,65 % 1 500 €
Crédit Agricole 1,34 % 1,67 % 1 200 €
Banque Postale 1,36 % 1,68 % 1 000 €
BNP Paribas 1,42 % 1,71 % 500 €
LCL 1,40 % 1,72 % 1 000 €
ING 1,44 % 1,72 % 500 €
Caisse d’Epargne 1,40 % 1,74 % 1 500 €
Banque Populaire 1,42 % 1,76 % 1 500 €
Crédit du Nord 1,52 % 1,84 % 975 €
Axa Banque 1,82 % 2,12 % 800 €

* TAEG :  Taux qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par la souscription d’un prêt

Comment avoir un bon dossier ?

Le premier conseil avant même de constituer votre demande de prêt immobilier c’est la préparation du projet :

  • Évaluer son potentiel d’emprunt (des sites en ligne donnent une estimation) : sur la base des 33% maximum du taux d’endettement autorisé ;
  • Évaluer le saut de charges, soit la différence entre votre actuel loyer et vos futures mensualités ;
  • Analyser le marché immobilier local et rechercher des biens immobiliers en adéquation avec son budget et ses critères d’habitat s’il s’agit d’une résidence principale ;
  • Analyser ses dépenses, assainir les sorties d’argent superflues ;
  • Bannir tout découvert bancaire (minimum 6 mois) ;
  • Pas de crédit à la consommation ;
  • Épargner pour constituer un apport personnel de 10% minimum généralement dédié aux frais de notaire ;
  • Si vous n’avez pas d’apport, il faudra nécessairement avoir un garant ayant une bonne santé financière ;
  • Envisager d’autres banques que la sienne pour avoir une marge de manœuvre, sachant que généralement, il est plus rentable pour une banque de garder son client acquis que d’en gagner de nouveaux ;
  • Solliciter un courtier en prêt immobilier est aussi une solution intéressante considérant qu’il travaille avec un réseau de banques et est un expert du montage financier.

Si vous souhaitez dégager le montant des frais de notaire, il est possible de demander un prêt à 108 % arrondi à 110% à la banque. Pour cela il faut faire valoir la clause « acte en main » à faire figurer sur l’avant-contrat du notaire.

Exemple

Si le bien vaut 150 000 €, votre demande de prêt sera de 162 000 €. Au déblocage des fonds, les frais de notaire versés au vendeur seront aussitôt transférés par ce dernier au notaire.

Au final, c’est toujours l’acheteur qui paye les frais de notaire, mais cette option a l’avantage de consacrer la réserve des 10% à d’autres postes de dépenses comme par exemple les frais de dossier bancaire ou du courtier.

Les garanties de prêt pour emprunter sans CDI

Sans CDI, de facto vous n’aurez pas accès à des organismes de cautionnement pour garantir votre crédit.

Pour sécuriser son prêt d’éventuels défauts de remboursement de crédit, l’organisme de prêt exigera donc des garanties telles que :

  • L’inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (l’IPPD), c’est-à-dire que la banque est en première position des créanciers pour saisir le bien immobilier et le vendre pour rembourser le capital restant dû. Cela concerne uniquement les terrains et les biens immobiliers dans l’ancien. Coût de l’IPPD entre 0,5 et 1% du financement.
  • La caution solidaire : il s’agit d’un contrat engageant juridiquement  le garant privé à payer la dette de l’emprunteur en cas de défaillance de ce dernier.

L’assurance emprunteur obligatoire, quel que soit le statut professionnel de l’emprunteur, couvre a minima le risque de décès, d’invalidité et l’incapacité temporaire de travail

Dans la mesure où cette police d’assurance couvre les risques qu’encoure l’emprunteur, le calcul tarifaire sera basé sur 2 paramètres :

Les données personnelles :

  • L’âge du souscripteur : le tarif sera plus avantageux si le souscripteur est jeune ;
  • Son état de santé : a-t-il des pathologies chroniques ? Le questionnaire médical dûment complété sera analysé ;
  • Sa profession : exerce-t-il un métier à risques ? Son emploi est-il stable ? Existe-t-il un risque de chômage ?
  • La situation maritale : le prêt va-t-il être remboursé par les deux membres du couple ?
  • Les sports : pratique-t-il un sport dangereux comme la plongée, l’alpinisme, le saut en parachute ?

Les données du prêt

  • Capital emprunté ;
  • Durée du remboursement.

Bon à savoir

Dans ce secteur très concurrentiel, l’assurance emprunteur coûte entre 0,04 et 0,065 % du capital emprunté. Il conviendra alors de faire des demandes comparatives.

Souscrire à un crédit immobilier sans revenus

Sans revenus, mais avec des aides sociales, il existe des dispositifs mis en place par l’Etat pour aider à l’accession à la propriété.

En effet, si vous rentrez dans les conditions d’éligibilité vous avez des dispositifs d’aides comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt à l’accession sociale (PAS).

Le taux d’endettement se calcule sur la base du Net imposable, sans revenus, mais avec des rentrées d’argent régulières et documentées, souscrire un crédit immobilier est envisageable.

Dans le cas où votre rétribution n’est pas un salaire, mais des rentes, cela signifie que votre patrimoine sera composé d’actifs « pierre / papier », soit des biens immobiliers, des actions boursières et autres investissements financiers tels que l’assurance-vie.

Proactif dans la gestion de vos placements, votre demande de prêt immobilier fera l’objet d’une étude rigoureuse de rentabilité de votre banque. Vous aurez à cet effet à préparer un business plan.

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