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Prêt immobilier professionnel

En fonction de l’activité qu’elle exerce, l’entreprise peut avoir besoin de posséder ses locaux : entrepôts, locaux commerciaux, cabinets médicaux, immeubles de bureaux, etc. L’achat d’un bien immobilier professionnel peut aussi être une bonne opportunité pour le chef d’entreprise afin de se constituer un capital.

Des crédits immobiliers professionnels existent pour financer l’immobilier d’entreprise.

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Crédit immobilier professionnel

Le prêt immobilier professionnel est accessible en théorie à l’ensemble des professionnels : agriculteurs, artisan, SARL, TPE/PME, autoentrepreneur, professions libérales, etc.

En pratique, il ne sera accordé que sous réserve de la solvabilité de l’entreprise. La banque devra au préalable s’assurer que l’entreprise est solide financièrement. Le professionnel devra alors fournir des justificatifs, comme les bilans antérieurs, le compte d’exploitation, le business plan ou encore les bilans prévisionnels.

Il est rare qu’un prêt immobilier professionnel soit accordé à un professionnel qui aurait des revenus faibles ou irréguliers, la banque jugera le prêt trop risqué.

Plusieurs différences sont notables entre le prêt immobilier classique et le prêt immobilier professionnel :

  • La durée du prêt : alors qu’elle dépasse fréquemment les 20 ans pour les particuliers, la durée d’un prêt immobilier professionnel s’étale généralement entre 8 et 15 ans.
  • L’apport : à la différence des prêts immobiliers pour les particuliers où le minimum d’apport exigé est de 10% de la valeur du bien, la pratique des banques en matière de prêt immobilier professionnel tend à ce que l’entreprise doive apporter au minimum 20% voire 25% de la valeur d’achat du bien.
  • Le taux d’intérêt : le taux du prêt peut être sensiblement différent entre un prêt immobilier pour particulier et pour professionnel. Les facteurs déterminants seront bien évidemment la durée mais aussi la solidité de l’entreprise : certaines entreprises, les plus solides, pourront bénéficier d’un taux très bas alors que d’autres, les plus fragiles, se verront proposer des taux élevés.
  • Protection du consommateur : certaines règles visant à protéger l’emprunteur particulier ne s’appliqueront pas dans le cadre de prêts immobiliers professionnels. C’est notamment le cas du délai de réflexion de 11 jours minimum entre l’émission de l’offre de prêt et sa signature.

Les conditions seront assez variables d’un établissement à l’autre. Il est nécessaire de faire jouer la concurrence : l’ensemble des grands réseaux bancaires proposent des offres dédiées pour les professionnels.

Les différents prêts et les banques qui financent l’immobilier d’entreprise

Le professionnel aura le choix entre plusieurs prêts qui ont chacun leurs spécificités.

Prêts Description
Prêt immobilier amortissable Il s’agit d’un crédit de type classique : le capital sera remboursé tout au long du prêt et les mensualités comprendront une part de capital, une part d’intérêts et une part d’assurance.
Prêt immobilier avec option du crédit-bail Reposant sur le principe du leasing, ce prêt permettra de payer un loyer à une banque ou une société de leasing qui aura acheté le bien pour le compte de l’entreprise pendant une certaine durée. A terme, l’entreprise aura la possibilité d’acheter le bien à la société de leasing à un prix minoré.
Prêt immobilier in-fine L’emprunteur remboursera seulement des intérêts pendant toute la durée du prêt et, au terme, l’entièreté du capital. Ce prêt permet de bénéficier d’avantages fiscaux.

Les pratiques diffèrent sensiblement d’une banque à l’autre : qu’il s’agisse des modalités de prêt, des conditions d’acceptation et même de la définition de ce qu’est un professionnel.

Comme pour les particuliers, des courtiers existent également pour trouver son prêt immobilier professionnel : le courtier sera alors un intermédiaire entre l’emprunteur et l’établissement prêteur. Il sera chargé de trouver un prêt aux meilleures conditions en faisant jouer la concurrence et en libérant ainsi l’entrepreneur de cette tâche.

Prêt immobilier professionnel et fiscalité de l’entreprise

Comptablement, l’emprunt apparaîtra au passif de votre bilan. A l’inverse, les immobilisations acquises seront inscrites à l’actif.

Bon à savoir

Dans le cadre d’un prêt immobilier professionnel, il est possible de bénéficier d’une déduction fiscale totale des intérêts du prêt immobilier. Il en va de même de la prime d’assurance.

Certains crédits professionnels nécessitent un enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce. C’est la banque qui émet le prêt qui répercutera alors les frais correspondants à l’emprunteur.

Enfin, il peut être intéressant d’étudier la possibilité de devenir propriétaire de locaux professionnels à travers une SCI professionnelle : il s’agit d’une SCI classique dont l’objectif est la gestion d’un bien immobilier utilisé dans le cadre d’une activité commerciale.

Ce montage nécessitera la conclusion d’un bail entre le locataire et le bailleur, à savoir la SCI. Les actionnaires de la SCI seront un ou plusieurs actionnaires de la société mais il est aussi possible d’accueillir d’autres personnes tierces. L’avantage de recourir à un montage de type SCI est triple :

  • Stratégie d’investissement : si l’entreprise n’a pas forcément les moyens permettant d’acquérir un bien immobilier, opter pour un investissement via une SCI permet de s’appuyer essentiellement sur les capacités d’emprunt des actionnaires ou de personnes tierces.
  • Régime fiscal : la SCI pourra être soumise à l’impôt sur le revenu. Par conséquent, la société pourra bénéficier de l’exonération complète de l’imposition sur les plus-values si le bien immobilier est revendu après 22 ans de détention.
  • Transmission du patrimoine : les modalités souples de fonctionnement d’une SCI, à travers des actionnaires dédiés, permettent de faciliter la transmission du patrimoine aux descendants ou à des personnes tierces.

L’assurance pour prêt immobilier professionnel

Même si elle n’est pas obligatoire, il sera en pratique généralement demandé que l’emprunteur souscrive une assurance emprunteur, dite également « assurance décès invalidité ». Si l’emprunteur décède ou subit un grave problème de santé, la compagnie d’assurance prendra le relais pour rembourser le prêt.

Bon à savoir

Il est important de lire attentivement les exclusions de garanties qui figurent dans la notice du contrat d’assurance emprunteur. Les compagnies d’assurance prévoient souvent, en fonction de l’activité de l’entreprise, des exclusions de garantie (certains sports à risque notamment).

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