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Les conditions à remplir pour obtenir un prêt immobilier

Obtenir un crédit immobilier se prépare et doit répondre à des exigences des banques. Dans cet article, nous vous présentons les différentes conditions à respecter.

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Les conditions générales d’obtention d’un prêt immobilier

Pour qu’un prêt soit accepté, il faut avant tout soigner la présentation de son profil aux yeux des banques. Plusieurs astuces à connaître :

  • La capacité d’endettement : elle est déterminée par le niveau de salaire, le reste à vivre et le montant de l’emprunt. Ce dernier doit être fixé de façon à ce que les mensualités ne soient par trop élevées par rapport aux revenus mensuels de l’emprunteur, pour qu’il puisse rembourser son prêt. Le taux maximum d’endettement est habituellement fixé à 30% des revenus.
  • La nature du contrat de travail : les banques sont moins hésitantes à prêter aux personnes qui sont en CDI car cela implique une sécurité professionnelle, et donc une sécurité financière pour l’emprunteur. Les CDD et les activités d’auto-entrepreneur sont quant à eux moins bien vus par les prêteurs car synonymes de revenus instables. L’ancienneté peut également jouer, quelle soit longue ou que l’emprunteur soit en période d’essai.
  • L’apport personnel : plus il est important, plus il rassure la banque sur la capacité à épargner de l’emprunteur, et donc sur sa capacité à gérer ses dépenses pour rembourser son prêt. Il est cependant possible d’emprunter seul sans apport, cela nécessite de rassurer la banque sur les autres points mentionnés.
  • D’autres critères rentrent aussi en compte : si l’emprunteur a déjà des crédits en cours, s’il a déjà été à découvert ou s’il a déjà été interdit bancaire ou fiché Banque de France, la banque y sera attentive.

Les conditions pour souscrire à un crédit immobilier sont-elles les mêmes… ?

Dans toutes les banques ?

Généralement, les conditions pour souscrire un crédit immobilier sont identiques dans toutes les banques. Il peut cependant y avoir quelques différences, liées notamment :

  • A leur politique commerciale : les taux proposés peuvent être plus ou moins élevés. En présence d’un taux faible, votre capacité d’emprunt est améliorée.
  • A leur politique de fidélisation : certaines banques, même si cela est illégal, vont vous inciter vivement à domicilier vos salaires auprès de cette banque, voire d’y souscrire d’autres services (assurance emprunteur, assurance habitation, etc.).

En fonction du type de prêt ?

Certains prêts aidés seront conditionnés au fait d’être primo-accédant. Cette catégorie d’emprunteurs regroupe les personnes qui empruntent seules ou en couple et qui veulent acquérir pour la première fois un bien immobilier.

Pour être considéré comme primo-accédant, il faut ne pas être propriétaire de sa résidence principale ou ne pas l’avoir été pendant les deux dernières années.

Bon à savoir

Les propriétaires de résidence secondaire ou d’investissement locatif sont également considérés comme primo-accédants car seule leur situation vis-à-vis de leur résidence principale importe.

Le statut de primo-accédant permet de bénéficier de divers avantages :

  • Pour les primo-accédants jeunes, les banques peuvent se montrer plus conciliantes et accorder les réductions concernant les frais de dossier, les services réservés aux profils jeunes ou autre dans le but de les fidéliser.
  • Les banques hésitent également moins à accorder des prêts immobiliers sans apport aux primo-accédants et à financer les frais de notaire, alors qu’elles réclament le plus souvent un apport personnel d’au moins 10% du montant emprunté.
  • En vue de la moyenne d’âge jeune des primo-accédants, les assurances emprunteur réduisent leurs coûts.

Le statut de primo-accédant permet également de bénéficier de prêts aidés.

Prêt à taux zéro
(PTZ)
Prêt accession sociale
(PAS)
Prêt conventionné Prêt Action Logement
Conditions d’accès Ressources inférieures à un certain plafond Ressources inférieures à un certain plafond Sans conditions de ressources Être salarié d’une entreprise du secteur privé de 10 salariés et plus
Pour quels types de dépenses ? • Achat ou construction d’un logement neuf en tant que résidence principale

• Achat et réhabilitation d’un logement ancien (uniquement dans une commune située en zone B2 ou C)

• Achat ou construction d’une résidence principale

• Travaux dans le logement occupé

• Achat ou construction d’une résidence principale

• Travaux dans le logement occupé

• Achat ou construction d’une résidence principale

• Achat d’un logement ancien sans travaux

• Agrandissement

Durée 20 à 25 ans (période de différé puis période de remboursement du prêt) Entre 5 et 30 ans Entre 5 et 35 ans Libre, dans la limite de 20 ans
Montant minimum 4 000 € 4 000 €
Montant maximum Entre 20 et 40 % du coût total de l’opération selon la nature du logement et sa situation géographique Jusqu’à 100 % du coût de l’opération Jusqu’à 100 % du coût de l’opération 30 % du coût total de l’opération ou 7 000 à 25 000 € selon la zone géographique
Taux d’intérêt 0 % • Fixe ou variable

• Plafonné entre 2,30 et 2,75 % selon la durée du prêt

• Attention : ces taux sont susceptibles d’évoluer en fonction du taux de référence publié par la SGFGAS

• Fixe ou variable

• Plafonné entre 2,30 et 2,75 % selon la durée du prêt

• Attention : ces taux sont susceptibles d’évoluer en fonction du taux de référence publié par la SGFGAS

1 %
Prêteur Banque ayant signé une convention avec l’État Banque ayant signé une convention avec l’État Banque ayant signé une convention avec l’État Action Logement
Principaux avantages Absence de taux d’intérêt Réduction de certains frais Sans conditions de ressources Taux d’intérêt avantageux
Cumulable avec d’autres prêts / aides ? Oui Non cumulable avec un prêt immobilier classique Non cumulable avec un prêt immobilier classique Oui

En fonction de l’emprunteur ?

Emprunter via une SCI peut être intéressant notamment pour assurer une transmission du patrimoine aux descendants. Cela étant dit, la SCI ne peut bénéficier des prêts aidés et seules quelques banques prêtent aux SCI. Généralement, l’établissement prêteur va, en plus des assurances classiques, prendre des garanties supplémentaires : il s’agira le plus souvent d’une caution des associés.

En fonction du type de bien à acheter ?

Il est à noter qu’un prêt pour financer un investissement locatif sera traité avec davantage de bienveillance par la banque puisque cet investissement va apporter des revenus aux emprunteurs, ce qui permettra de diminuer le taux d’endettement. Tel n’est pas le cas pour une résidence principale, qui peut néanmoins remplacer un loyer, et encore moins pour une résidence secondaire.

Le taux d’endettement

Il faut avoir conscience que votre capacité d’emprunt dépend de trois facteurs : vos revenus certes mais également vos charges et aussi de la durée du prêt. Votre capacité maximale d’emprunt pourra évoluer si l’un des trois facteurs change. Si vous avez atteint votre capacité maximale d’endettement, alors essayez d’augmenter votre apport personnel ou empruntez à plusieurs.

Exemple : pour une personne seule qui touche 1 500 euros par mois et qui n’a pas d’apport, sa capacité d’emprunt sera limitée aux montants ci-dessous, suivant la durée du prêt :

Durée de remboursement Montant emprunté Taux du crédit Mensualité Coût du crédit Total du financement
7 ans 36 700 € 0,78 % 449,08 € 1 022,72 € 36 700 €
10 ans 51 500 € 0,93 % 449,60 € 2 452,00 € 51 500 €
15 ans 74 500 € 1,12 % 449,82 € 6 467,60 € 74 500 €
20 ans 94 700 € 1,33 % 449,60 € 13 204,00 € 94 700 €
25 ans 110 800 € 1,63 % 449,93 € 24 179,00 € 110 800 €

Exemple : pour deux personnes qui touchent 1 500 euros par mois et qui n’ont pas d’apport, leur capacité d’emprunt sera limitée aux montants ci-dessous, suivant de la durée de leur prêt :

Durée de remboursement Montant emprunté Taux du crédit Mensualité Coût du crédit Total du financement
7 ans 73 400 € 0,80 % 898,80 € 2 099,20 € 73 400 €
10 ans 103 000 € 0,93 % 899,20 € 4 904,00 € 103 000 €
15 ans 149 000 € 1,12 % 899,64 € 12 935,20 € 149 000 €
20 ans 189 500 € 1,33 % 899,68 € 26 423,20 € 189 500 €
25 ans 221 600 € 1,63 % 899,86 € 48 358,00 € 221 600 €

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